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　　上海的第三张王牌：“长三角一体化示范区”

　　一东一西“两翼齐飞”，对外对内“两个扇面”

　　

　　上海市委书记李强3月6日在全国两会上海市代表团全体会议上表示，长三角一体化上升为国家战略之后，上海、江苏、浙江交界处将设立长三角一体化示范区。当前，上海正在“紧锣密鼓”与江苏、浙江研究长三角一体化示范区相关规划和制度设计。

　　总理在3月5日的《政府工作报告》中提到，将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要。

　　此前，在1月27日召开的上海市第十五届人民代表大会第二次会议上，上海市市长应勇表示，上海将全力实施长江三角洲区域一体化发展国家战略，合力推进长三角一体化发展示范区建设。积极推动并认真落实长三角一体化发展规划纲要，发挥龙头带动作用。

　　在沪苏浙三省市交界区域建设长三角一体化发展示范区，就是要打造进一步扩大对内开放的载体，这既是上海自身发展的重大机遇，更是上海更好服务全国的重大平台。

　　

　　上海对外开放，浦东新区特别是自贸试验区是重要载体；对内开放，特别是面向长三角和长江流域，一直缺少一个核心承载区。长三角一体化发展示范区的建设，补上了这个“缺”。

　　它与自贸试验区新片区一道，将有力带动上海一东一西“两翼齐飞”的发展格局，更好发挥对外、对内开放“两个扇面”的枢纽作用，做强上海更好为全国服务的大平台。

　　

　　2“长三角一体化示范区”明确为沪苏浙交界处的青浦吴江嘉善三地六镇

　　

　　长三角一体化示范区的范围，想必大家都在猜测，从最初的“沪苏浙交界地”，到确定为“上海青浦、苏州吴江、浙江嘉善”，再到进一步细化为六个镇，那么，究竟是哪六个镇呢？

　　我们来看一则来自浙江嘉善的新闻：“3月11日，在嘉善县姚庄镇丁栅社区记忆广场，来自沪浙苏三地‘两区一县’和相邻六镇党群部门代表齐聚一堂，举办长三角一体化示范区六镇党建联盟党群公益项目启动仪式，共襄长三角一体化示范区党群共建大计。”

　　

　　↑长三角一体化示范区6镇，上海3个，江苏1个，浙江2个入选

　　这6个镇分别为：上海市青浦区朱家角镇、金泽镇、练塘镇；江苏省苏州市吴江区汾湖高新区(黎里镇)；浙江省嘉兴市嘉善县姚庄镇、西塘镇。

　　（一）

　　青浦朱家角镇

　　

　　↑朱家角放生桥

　　朱家角镇，是“青西三镇”中距离上海市区最近，也是唯一有轨交通达的镇。它东临青浦新城，西濒淀山湖，与大观园风景区隔湖相望。朱家角是上海市郊重点发展的“一城九镇”中，以中式水乡风情为卖点的“特色小镇”。

　　朱家角镇有“沪郊第一水乡”古镇朱家角、著名大型公园东方绿舟、未来的世界级名湖淀山湖，另外，华为青浦基地的人才公寓也将落户朱家角。未来将是长三角一体化示范区上海市域内的核心区，前途不可限量。

　　

　　↑东方绿舟

　　朱家角已开通上海轨交17号线，38分钟可直达虹桥火车站，另有沪朱高速专线50分钟可直达上海市中心人民广场。

　　朱家角镇的旗舰楼盘，中信泰富朱家角新城，公寓、别墅各种房型皆有，目前二手挂牌均价在2.8-3.2万元/㎡之间。

　　（二）

　　青浦金泽镇

　　

　　↑上海大观园

　　金泽镇位于青浦区最西端，扼守上海的西大门，是上海唯一与江苏、浙江两省交界的镇。

　　金泽镇有市级非物质文化遗产“商榻宣卷”和“商榻阿婆茶”。每逢农历三月二十八和九月初九的庙会是金泽的特色民俗风情。

　　

　　↑淀山湖彩虹桥

　　金泽镇除了与朱家角镇共拥淀山湖外，最有名的就是“桥乡”了，至今镇上还保存着宋元明清所建的7座古桥梁，分别是迎祥桥、祖师桥（如意桥）、放生桥、普济桥、天王桥、万安桥与关爷桥（林老桥）。建于宋朝咸淳三年的普济桥是上海地区最古老的石拱桥。

　　新时代，金泽镇最大的名片将是华为青浦研发基地。

　　

　　↑华为青浦研发基地效果图

　　金泽只有直达青浦主城区的公交车，到上海，需先搭青金线或苏州7618路先到17号线东方绿舟站，再搭地铁进城。

　　目前金泽镇的品牌房地产开发尚处于空白，未来作为长三角示范区的一部分，这个处于江浙沪交界地的古镇房地产市场，将倍受各方期待！

　　（三）

　　青浦练塘镇

　　

　　↑练塘老街

　　练塘镇位于青浦区西南端，北与朱家角镇、金泽镇相连，东与松江区新浜、石湖荡镇毗邻，南与金山区枫泾镇毗邻，西与浙江嘉善县姚庄镇毗邻。

　　

　　↑陈云纪念馆

　　练塘是新中国开国领导人之一陈云的故乡，建镇已有1000多年，练塘老街宁静安详，青青市河犹如一条玉带，蜿蜒曲折，贯穿古镇东西，10多座古桥掩映在垂柳之间。

　　从练塘直达上海，唯一一条公交线是“虹练定班线”，从练塘发往虹桥火车站，1小时20分钟一趟车，走G50高速，单程约50分钟，票价12元。

　　即将开建的沪苏湖高铁，在松江南站与吴江汾湖站之间，预留了练塘站，这也是青西三镇唯一预留的高铁车站。

　　旭辉朗悦庭，是练塘镇上唯一的商品房项目，2014年竣工，目前二手房挂牌均价22000元/㎡。

　　（四）

　　吴江黎里镇·汾湖高新区

　　

　　↑黎里古镇

　　如今的黎里镇是由原芦墟、莘塔、北厍、金家坝、黎里5镇合并而来的，现在与省级汾湖高新区合署办公，黎里镇也是江苏省唯一入选长三角一体化示范区的镇。

　　黎里古镇，是曾任孙中山总统府秘书的著名诗人柳亚子的故乡，古镇保护区范围46公顷，拥有明清民国建筑9.7万平方米。

　　黎里镇域内景观水系众多，有苏浙界湖汾湖、沪苏界湖元荡，以及介于吴江黎里、同里与昆山周庄三大古镇之间的白蚬湖。这其中，位于上海淀山湖大观园西侧的元荡湖畔，是苏州吴江区最早开发滨湖度假别墅的区域，著名的太阳湖大花园，竣工已届十年，迄今仍有尾盘在售，680万元/套起，该小区二手别墅挂牌均价在26000元/㎡左右。

　　即将开建的沪苏湖高铁，将在黎里镇汤角村，设置苏州南站（此站可换乘通苏嘉甬高铁，是苏州第3大铁路枢纽），在汾湖高新区的核心区，设置汾湖站（此站离“中国第一水乡”周庄古镇仅3公里，预计将是旅游客流大站）。预计2023年沪苏湖高铁开通后，从苏州南（黎里）、汾湖站出发，20多分钟可直达上海虹桥站或上海南站。

　　

　　↑汾湖高新区

　　如今汾湖高新区的核心区，属于原来的芦墟、莘塔镇之间，目前已开通直达上海17号线东方绿舟站的苏州公交7618路，单程约49分钟，票价5元。

　　汾湖高新区核心区目前在售新盘有：龙光玖誉湾（住宅19000元/㎡）、上湖名著（别墅23000元/㎡）、湖悦天境花园（别墅25000元/㎡）。

　　（五）

　　嘉善西塘镇

　　

　　↑西塘古镇

　　“生活着的千年古镇”西塘，是古代吴越文化的发祥地之一，素有“吴根越角”之称。如今在江南六大水乡古镇中，网络声量虽仅次于“世界互联网大会”永久举办地乌镇，但民宿业的发达程度绝对是中国水乡古镇中的NO.1,号称“江南的丽江”。

　　西塘是嘉善北部，乃至沪苏浙交界地区的交通枢纽，县域公交222路2元半小时可到高铁嘉善南站，跨境公交苏州7619路5元半小时可到吴江黎里镇（汾湖高新区）。长途巴士可直达上海人民广场、浦东国际机场、铁路上海站、上海南站、上海虹桥站、苏州站、杭州站、杭州东站、杭州客运中心（九堡）站。

　　西塘目前在售新盘有地处古镇核心区位置的玺越西塘16500元/㎡；镇东北依天然水系而建的恒天祥符荡14500元/㎡；二手房有“上海老弄堂”风格的保利西塘越，住宅挂牌均价13000元/㎡，别墅挂牌均价18000元/㎡。

　　（六）

　　嘉善姚庄镇

　　

　　↑姚庄镇体育中心

　　姚庄镇，位于嘉善县东北部，东与上海市金山区枫泾镇相连。姚庄镇，是沪苏浙皖三省一市共建的“G60科创走廊”浙江省接轨上海的“桥头堡”，也是全国首批62个小城市培育试点（镇改市、副县级市）名单中的一员。

　　姚庄站目前已开通跨境公交嘉善328路，2元半小时可到上海枫泾客运枢纽站。拟建中的沪嘉城际铁路，也将在姚庄镇域内设置“枫南站”。

　　姚庄镇的房地产开发尚处于起步阶段，但起点不低，在售新盘旭辉梦想城19000元/㎡，金科集美嘉悦16000元/㎡。

　　3“长三角一体化示范区”六镇房产投资价值排序

　　

　　长三角一体化示范区6镇的置业投资价值，如果让笔者来排个序的话：我觉得第1-6名依次是：1.黎里；2.金泽；3.姚庄；4.朱家角；5.西塘；6.练塘。

　　第1名.为什么是黎里？

　　尽管黎里（汾湖高新区）的房价已与吴江主城区，昆山市中心，乃至已有轨交接轨上海的花桥房价持平了。但是，汾湖高新区作为长三角一体化示范区的“江苏样板”，同时又是苏州南部交通枢纽，目前，苏州市已经给了汾湖高新区明确的定位，是“长三角科技城”，未来这里就是“江苏省的张江”，有望成为与中新合作苏州工业园区、国家级昆山经济技术开发区齐名的苏州三大标志性开放区域。依目前上海张江8万元/㎡、苏州园区4-5万元/㎡的房价，这里的想象空间其实非常的大。

　　第2名.为什么是金泽？

　　华为青浦研发基地落户金泽，上海就此形成“东张江、西金泽”两大科创高地，金泽房地产开发尚待从0起步，从2万+/㎡起跳，试问这不是长三角一体化示范区的“原始股”，谁是？

　　但是，撬动这张“原始股”的前提条件，是要有一张宝贵的上海房票，这个对于大多数非常住在魔都的全国投资者而言，是“难于上青天”的！

　　第3名.为什么是姚庄？

　　浙江省，乃至整个G60科创走廊接轨上海的“桥头堡”，沪嘉城际轨交开通后，姚庄就是浙江版的“花桥”。相比于在吴江黎里（汾湖高新区）买房需缴1年苏州社保，这里则是完全不限购、不限贷，只是这地方起势至少还要5年以上时间，投资回报得看长线。

　　第4名.为什么是朱家角？

　　交通、生活配套业已成熟，房价已是3万+/㎡，且要上海房票，这里未来好比是“一体化示范区”里的“陆家嘴板块”，是富人的置业天堂。

　　第5名.为什么是西塘？

　　原生态的千年古镇，申遗是西塘的首要目标，既然“申遗”了，就意味着古镇要保护，不搞大开发。且西塘与既有、在建和规划中的高铁、城际铁路等主要交通廊道都失之交臂，这地方周末来度度假可以，作为第一居所，尚不成气候。

　　第6名.为什么是练塘？

　　水乡旅游不及西塘、朱家角有名，产业支撑不及汾湖、金泽雄厚，区位优势也不及姚庄显著，作为黄浦江上游水源保护地的青浦练塘，仅一个预留的高铁小站规划，不足以改变被限购5年政策封冻的沪郊边陲小镇的命运，即使入围“示范区”，未来仍不容乐观。