多城开始实施的“一城一策”以及多地房贷利率下调，是否意味着楼市开始回暖？这些举措将对今年楼市将产生何种影响？是否会成为2019年楼市“新推手”？

  中原地产首席分析师张大伟表示，在市场资金宽松的大背景下，房贷利率下降是大趋势，而且从去年下半年就开始了。

  对于“一城一策”，多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，这其实不是简单地松绑或收紧的概念，还是会有全方位概念的，这也体现了当前楼市调控的严密性和谨慎性。但目标都是一致的，即要促进2019年此类城市的楼市稳定健康发展，并积极落实“房住不炒”的目标。

  楼市底部现多重利好？

  2018年末，房地产调控政策陡起波澜。12月18日，山东菏泽住建局发文称，取消实行一年的住房“限售令”，打响政策微调“第一枪”。随后，广州、青岛根据自身实际情况对楼市政策有所调整。

  《每日经济新闻》记者梳理发现，目前福建、河南、安徽、长沙、杭州、宁波等地已相继提出将按照“一城一策”原则制定有针对性的楼市调控政策。

  业内人士预计，2019年至少将会有30个城市微调房地产调控政策，有望形成微调热潮。这也标志着，本轮楼市调控全面见底，“一城一策”将是2019年房地产市场调控的主基调。

  上海易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者指出，“一城一策”估计后续会在部分一二线城市率先展开，或体现在几个改革方面：第一是城市房地产考核方面会形成更细分的指标，尤其是针对交易和价格会有考核内容，这是利好监管的定量化分析，楼市参与也会有更多的指标；第二是楼市交易多少也形成了放松的预期，后续市场交易会上升，尤其是利率方面的推动。大体上说，楼市悲观的情绪进一步减弱，后续预计部分城市会率先反弹。但三四线城市会调整到今年第三季度，到了第四季度才有机会反弹。

  在中信证券房地产分析师张全国看来，目前财税政策、土地政策和限购政策都缺乏调整的余地，既没有明显加码的必要，也没有显著放松的空间。但货币政策不同，当下房地产市场的新变化令货币政策有更大的腾挪空间，差别化住房政策也有了进一步调整的空间。

  值得注意的是，2019年首周，央行送出流动性大礼包，宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。有分析认为，历年来，只要央行降准，都会在一定程度上对房地产市场形成利好。

  紧接着，上海、广州各地银行也传出房贷利率下调的消息。

  国家统计局公布的今年前两月行业数据显示，首套房利率维持下行。融360发布的2月份中国房贷市场报告也显示，2月全国首套房贷款平均利率为5.63%，环比上月下降0.53%（3BP）。2月利率下调银行数量44家，较上月增加10家，首套房贷平均利率连续3个月下降。

  对于上海、深圳等城市这一波房贷利率松动，业内人士普遍认为是在资金宽松的大背景下，银行通过降低房贷利率来吸引优质客户。

  最长牛市终结发出何种信号？

  从数据看，虽然今年前两月商品房销售面积连涨43月后首降3.6%，最长牛市终结，但销售额仍达12803亿元，同比增长2.8%。

  易居房地产研究院数据显示，2月40城新房成交面积同比大降13%，其中三四线城市同比降幅最大。同时，在2月房贷市场，首套房和二套房贷平均利率维持下行态势。

  国家统计局数据显示，前2月全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%。不过，房企销售规模放缓，前两月百强房企销售门槛不升反降，近三成企业无新增土储。

  严跃进表示，“一城一策”背景下很多2018年房价上涨过快的城市，尤其是东北、西北和西南地区省份的省会城市，棚改政策也会略有调整。当然目前新的情况在于，发改委对于轨交等建设的支持力度重新加大，实际上轨交沿线的棚改力度依然不会降低，这也是政策调整下新的市场机会点。

  同策研究首席分析师张宏伟向《每日经济新闻》记者表示，“一城一策”及房贷利率下调不一定是2019年楼市的加推器，更多的是在市场下行周期背景下，政策层面及金融侧面灵活地采取一些措施确保市场保持平稳运行。

  长城证券研报认为，对今年的基本面不用过于悲观。一方面在“一城一策”及三稳的基调下行业政策边际转松；另一方面宏观资金面相比去年也有好转，总体预计维持平稳。

  “今年全国两会期间，针对房地产市场‘稳地价、稳房价、稳预期’成为最关键的政策方向。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

  张大伟同时认为，房地产政策最严格的时期已经过去。特别是对于二三线城市来说，除了信贷政策，最近其他政策都有可能调整。各地频繁发布的规划利好一方面是产业升级，产业转移，有利于经济发展，很大程度上也推动了房地产市场的需求。