1、稳定是第一位的。
2、涨不是最重要的，既要防跌，更要防涨。两点都要。
3、你期待的大涨、暴涨、全涨不会来。
4、利好优质城市，利空劣质城市。着重 20% 的优质城市。
5、所有的预测都会被打脸。
6、我的观点仅供参考。
我的观点不变，还是谨慎乐观。
我绝对不会因为市场的短期利好，还没有立刻见效的利好，就把观点从谨慎乐观迅速调整为非常乐观，我做不到。
楼市非常系统、专业、涉及面广，不是草履虫式，不能套用 " 放水 - 利好 - 暴涨 " 简单的逻辑，而是需要观察市场走势、政策执行、房企恢复、购买力恢复、城市恢复，我估计，至少半年到 1 年。
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全部都是大招！
全部都是大招！
1、疫情基本放开。
怎么看新十条？90% 利好，10% 不利，利大于弊。
9 成一定是利好，毕竟放开了，人、城市、产业可以流动了，生活终于恢复正常秩序，有时间和空间继续创造 GDP。我们都必须鼓掌。
但是很多人会忽略，还有 1 成的利空。
不多，但必须注意。7 号放开，非常激动，激动之后呢？身边人是不是阳了？是不是也去抢药了？布洛芬、连花清瘟、试剂是不是屯了一遍？
恐慌心理，从众心理，乌合之众。
2、高层宣布利好。
会议级别很高端。中共中央政治局，20 大之后第一次，面对内外交困，风高浪急的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，我们终于重新回到了正规，经济发展才是第一任务，甚至在会议中反复强调，多方面强调，" 坚持稳中求进 "、" 高质量发展 "、" 更好统筹疫情防控和经济社会发展 "、" 稳增长、稳就业、稳物价 "、" 推动经济运行整体好转 "。
确定了经济发展保质保量，实现质的有效提升和量的合理增长，2023 年的宏观政策会非常宽松，积极的财政政策和稳健的货币政策。
目标明确，回归主线。这是好事。
3、楼市也跟着动了起来。
全国各地都开始促销，大降价、首付分期、降低首付。
情绪全部拉满了，ICU 跑步 KTV，嗷嗷叫抢房？嗷嗷叫抄底？怎么可能。
把脑子从脚后跟拿出来再想想吧。
大量的利好需要消化，是 2023 年影响变量的第一个因素。
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房企站起来了吗？
看似是：
碧桂园前 11 个月销售 3354 亿，自 11 月 24 日以来，碧桂园已经跟 10 家银行签署协议，初步获得了逾 3000 亿授信支持。
苏州第五批集中供地：10 宗地块收金 132 亿，全部成交，2 宗触顶摇号，平均溢价率 4.8%，最高溢价率 15.26%。
金地集团前 11 个月销售 2014 亿，单月销售连续 4 个月同比增长，同时在 22-25 日夺得获得授信，累计超过 1350 亿。
但是，广州的保利锦上会狠狠的扇你一巴掌。
保利，央企，军工，现金流、号召力、战斗力、信息敏锐度都是非常牛逼，但是，依旧扛不住。
保利锦上的瓜，很有意思。
位于云浦板块，新房绿地、龙湖 2 万 9，二手房越秀 2 万 8，最关键，彼时市场不错，但现在很冷，不坚挺，保利想降价。
而且保利更偏，离地铁更远，配套更差，开盘的价格连中介看了都摇头：
3 万 2-3 万 8。
这是一个连分销都会骂的项目，太贵了，至少贵了 4000。
保利傻吗？不傻，因为政府不允许降价。
不是保利不想降价，而是政府为了稳定市场，逼着保利保持高价，请问保利应该怎么做？房企的回款续命和政府的稳定市场之间的冲突。
降价了，市场不稳定。
不降价，房企不稳定。
大量房企还没有彻底恢复，是 2023 年影响变量的第二个因素。
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有一个非常有意思的热搜：
浙江：赴德法，抢客户，抢订单。
无锡：已对接项目金额 8 亿美元。
四川：赴欧洲，抢客户，抢订单。
广东：赴欧洲，抢客户，抢订单。
福建：赴欧洲，抢客户，抢订单。
深圳：招商大会在筹备。
海南：推出离岛免税跨年狂欢。
不必过分吹，但城市间的争夺战已经打响了。
大量的城市需要消化政策，恢复生产，恢复京津，恢复活力？会很快吗？不会，也需要周期去消化。
就像一位网友说的：
我是江苏做五金生意的，20 年 21 年其实生意都不错，有的机械厂里忙得天天加班的，22 年是过了 5 月份开始淡的，过了十一突然生意急遽减少，现在好多厂里都说准备过了元旦就放假过年了。
2023 年，城市最需要恢复的是活力，而不是楼市单个市场。
因为疫情对于城市的打击面太大了。
新疆损失了上千亿，
上海损失了上千亿，
郑州损失了将近千亿，
广深损失了上千亿，
全国账面损失数万亿。
甚至，2022 年年底，2023 年年初，每一个城市都要度过一段混乱期，越来越多的人阳了怎么办？我要不要囤积物品、药品？公司的租金、税收要不要减免？旅游业会不会快速恢复？消费会不会快速回暖？
都是未知数，只有一点非常明确：
经济需要恢复，但不会很快。3-6 个月逐渐回暖，中间不能出现大的市场变动和政策反复，消失的信心、投资、消费、活力，才能更快回来。
其他的事情，都是次要的。
大量城市的经济需要快速修复、恢复，是 2023 年影响变量的第三个因素。
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那，楼市基本面现在怎么样？
深圳可以买吗？
这是全国最值得期待的城市。
基于深圳强大的基本面，每年 50 万 + 的人口流入、超强的产业、稀缺的土地，以及最关键的是深圳放假已经回调了 20%，2023 年会回调 10%，然后房价就可能进入上升周期，2023 年深圳市场值得重点关注。
苏州可以买吗？
2.2 万亿的 GDP 体量，拥有全国唯一一个 5000 亿的县级市，产业、环境也是非常不错的，每年 20 万以上的人口流入，也是非常不错的。
上海可以买吗？
其实上海的房价还是非常贵的，尤其是 2020 年 8 月到现在涨了 2 年多，新房打新，二手也是大涨了一波，毫无疑问，2023 年房价会稳降一波，但是以上海 4 万亿的体量，上海的城市界面、人口吸引力、特斯拉，加上上海的号召力，我相信才是最牛的。
北京可以买吗？
看似幸福里、汇德里、玖合府、中信府等少量新房还不错，但是整体北京市场还是比较一般的，一是涨过了，二是新、二手市场都一般。
武汉可以买吗？
武汉市场不错，但是最近高位站岗，从光谷的降价和学区房的降价，就可以非常明显的看到，整个市场的变化还是比较大的。但是武汉基本面问题不大，从维持在 1.5-3-5 这样的房价格局是没啥问题的，无非是入手的时机不一样。
剩下的城市呢？
核心城市的非核心资产呢？
大量的三四线城市呢？
城市的资产重新估值、优劣置换，是 2023 年影响变量的第四个因素。
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做一个总结吧：
1、也许，这只是春天前的最后一场寒潮。
2、最艰难的三年已经彻底过去了。自由，经济，消费，全面回归！
3、深圳敢不敢放开？深圳会不会再涨？深圳涨，则全国涨，其他城市不行。
4、出政策是一方面，但是政策的力度、深度、穿透力才是最关键的。
5、2 成首付就牛逼啦？放开限购就牛逼啦？别着急，等一等。
6、经济、消费、楼市、收入，看似升温，但是很多只是恢复到破坏前的水平，要想追平、甚至超越，则至少需要 1 年消化政策、消化利好。
7、实体和居民的信心，不可能一夜之间就能反转。心急容易出事，心急是会犯大错的。
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