楼市观点
四季度“安全房企白名单”发布!第一档位只有 12 家?!
时间:2022-11-11 21:54浏览:
10 月 3 日,亿达中国在港交所公告,一笔金额为 345 万美元于 2022 年 9 月 30 日到期的优先票据无法如期支付。

 

这意味着,已经接连抛售了亿达服务、大连软件园等资产后,亿达依旧难以自救。

眼看四季度 10 月过半,又是一场房企们的偿债高峰期,大家对房地产最关注的问题再次回归到了安全与风险线上——

2022 年最后 3 个月,哪些房企是安全的?哪些房企濒临警戒红线?哪些房企很难扛住,千万要避开?!

在之前的直播中,我曾带大家一起梳理过一些关键信号参考,包含但不限于以下信号——

看谁三道红线还在绿档?

看谁上半年没有亏损、还在盈利?

看谁还能融到资?融资成本并不高?

看谁信用评级仍在前列?

看谁没有大面积停工、大面积裁员?

如果一家房企,以上几个方面都没有问题,那基本都靠谱。

今天,更简单粗暴些,带大家一起梳理出一份2022 年四季度房企白名单;下篇梳理需要谨慎的房企灰名单,也将于近期发布。

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第一、目前还在盈利的房企,情况都不会太糟糕。

刚刚,房地产史上最惨的半年报出炉了,一家家年中数据一次又一次的在证明:

上半年是真差,上市房企亏损的数量和金额,双双创新高!

截至 8 月 31 日,已有 169 家上市房企发布 2022 年半年报,其中归母净利润呈现同比下降的有 129 家,占比高达 76.3%;另有 55 家房企净利亏损,金额高达 595 亿元。

很多房企去年上半年还在盈利,今年上半年直接转盈为亏,包括京能置业、阳光城、建业、荣盛、金科等。

谁还在盈利?放眼望去,现在还能实现盈利的房企。

上图上数据。

这是今年上半年上市房企净利润及营收情况。

 

以上表格里,都是今年上半年实现净利润为正的,仍在盈利的房企。

 

1、上半年的 " 盈利王 " 是中海地产;

净利润 167.4 亿元,但同比仍降了近 2 成;

2、上半年的 " 营收王 " 是万科地产;

营收金额高达 2069 亿元;而且净利润也高达 122 亿,综合这两个指标,在民营房企中,万科依然是最稳的。

3、除中海和万科外,华润置地、保利地产,上半年的净利润也超过 100 亿元;

4、上半年表现不错的,净利润和营业收入实现 " 双涨 " 的房企只有 4 家:万科、保利、龙湖、绿城。

——因此总结出清单 1:目前盈利还不错,上半年净利润都在 15 亿元以上的房企:

国央企里:中海地产、华润置地、保利地产、中国金茂、招商蛇口、越秀地产;

民营房企里:万科地产、龙湖地产、绿城中国、雅居乐、新城控股、金地集团、碧桂园、旭辉控股、中骏集团;

当然,盈利只是一方面,仅供参考,还要参考多方面的指标。

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第二、现在还有钱到处拿地的房企,情况也都比较乐观。

房企有钱拿地,说明手里多少都有些余粮,短期内都比较安全,不会因为资金、债务等问题卡脖子。

都谁还有钱拿地呢?

看这张图,这里面的房企,手里都有钱。

这是克而瑞发布的今年 1-8 月房企新增土地价值排行榜。

 

从去年至今,全国各地拿地最多的依然是国央企和地方城投。

 

1、30 家房企里,依然以国央企为主

2、前 8 月全国拿地最多、新增土地货值最多的就是保利,新增土地货值高达 818 亿元;

3、除保利外,华润置地、招商蛇口、滨江集团、中海地产、万科地产,这几家新增土地货值都在 500 亿元以上;

——因此总结出清单 2:目前依然有钱拿地的房企,可以分为 3 类:

头部国央企:保利、华润、招商、中海;中国铁建、金茂、中交房地产、国贸地产、越秀地产、华发股份、象屿集团、葛洲坝;

头部民营房企:万科、建发、绿城、龙湖、碧桂园;

地方本土民企:滨江、大家房产、伟星房产;

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第三、现在还能继续发债、融资成本较低的房企,基本都没问题。

放眼全行业,和往年同期相比,房企融资情况并没有明显改善;尤其是境外融资,依旧持续低迷。

看图,这是近四年来,全国 100 家典型房企的融资情况统计。

 

——来源:克而瑞研究中心

 

9 月房企发债 372.1 亿元,环比增加 95.1%,同比减少 18.2%。

其中,境外发债约 63.4 亿元,同比减少 69.5%;

境内发债 308.7 亿元,环比增加 61.9%,同比增加 24.7%。

谁还能融到资?

境内发债主体依旧是国央企,以及部分经营情况良好的民营房企。

 

国央企里华润置地、首开股份、招商蛇口、越秀地产。

 

上半年以来,监管部门对 "龙湖、碧桂园、美的置业、新城控股、旭辉" 这 5 家示范性民营房企的融资一路亮绿灯。

随后,8 月、9 月、10 月份,龙湖率先发债,紧接着美的置业、碧桂园、新城控股,都陆续完成多次融资,而且融资成本非常低,利率基本都在 3.3% 左右。

另外,9 月唯一一家获得境外发债的民营企业——合景泰富,发行了 1 笔 7.95 亿美元的优先票据,利率为 6%。

——因此得出清单 3:目前仍能正常发债融资的房企有以下几家:

头部国央企:华润置地、首开股份、招商蛇口、越秀地产等;

民营房企:龙湖、碧桂园、美的置业、新城控股、旭辉、合景泰富。

当然,"6000" 亿房企贷款已经批示,不排除在接下来的 10 月底、11 月、12 月份,会有更多房企能成功融到资。

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好,总结一下。

我们暂且,根据以上几个指标,来综合对比研判。

根据这个表格里的 3 份清单,3 份清单里均出现的房企,安全系数最高;出现 2 次的房企,安全系数次之,以此类推。

 

备注:因为撰稿时部分房企中报未发布,故不在统计范围内,造城该清单可能并不全面,仅供参考。

 

——那么,基本可以得出,目前 "2022 年四季度可以信赖的房企白名单"如下:

国央企里有,中海、华润、保利、金茂、招商蛇口、越秀地产等;

 

 

民营房企有,万科、龙湖、绿城、碧桂园、新城控股、旭辉、滨江等;

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最后,还要提醒两句:

 

 

——并不是所有国央企都绝对安全!

比如某地,旗下多个项目已经停工长达近 2 年时间,还有些项目直接停摆……

——并不是安全房企旗下,所有项目都安全!

比如某房企,当财务状况出现阶段性紧张时,出于自保,也会降低复工率,把一些偏远小城、业务比较差的区域或者项目,直接停一阵子……


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