01

今年，楼市调控一波接着一波袭来。。

4 月，政治局会议重申坚持“房住不炒”。

7 月，政治局会议提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

调控的思路开始由过去抑制购房者需求，转变为限制开发环节的融资。

重点从购房者转向了开发商。

开发商的日子越来越艰难，行业正在上演万科呼喊“活下去”的惨淡处境。

举几个典型的例子——

恒大十一前夕召开战略会议，许老板霸气下令恒大在三四线的一些项目，执行精装卖毛坯价，预计 7 折左右。

富力在天津的某项目，价格从 10000 降到 6000 多，直降 1/3。

融创在郑州推出特价房，某项目从原来的 13000-14000，直接降到 10000 出头，降幅达 30%。

泰禾北京某豪宅，单套房源最多降价 900 万，降幅高达 36%。

……

如今，10% 以下的降价已经司空见惯了，大多楼盘的降幅已经达到 20% 左右，有些甚至能飙到 30% 以上。

但，降价打折还不够，有些开发商更焦虑，直接开始“全员卖房”。

比如时代中国，要求在 2020 年 1 月 15 日前，普通员工须每人卖出 1 套，经理及普通总监每人 2 套，普通总监以上每人 4 套，副总裁每人 6 套。

比如恒大，8 月开始推出全员营销活动，比以往活动期 9-10 月提前近 1 个月。同时还要求十一 7 天 600 亿，完成营销管理人员给 1 千奖励，否则排名靠后直接下课。

与此同时，通过最高人民法院公告网查询到，截至 2019 年 9 月 12 日，年内全国已有 344 家开发商发布破产公告。

到底是怎样的一种楼市大环境，把开发商逼成了这样？

02

其中一个很核心的原因就是，2019 年开始，开发商正式进入第一个还债高峰期。

根据 Wind 原始数据统计，2019-2021 年房地产相关债券合计到期金额超过 1 万亿元，开发商的整体偿债压力巨大。

开发商要还债要用钱，怎么办？

他们原先一贯的做法是借旧债还新债，但这条路从今年开始，慢慢走不通了。

一方面，海外发债成本已经高到不能承受。

另一方面，国内贷款融资渠道基本已经堵死。

据统计，2019 年 1-8 月，全国房地产调控政策高达 367 次，相比去年同期的 315 次上升 17%，累计次数刷新房地产调控记录。

更重要的是，前期调控政策的出发点主要集中在限购限贷等政策，而现在，相比之前的政策，增加了各种房地产金融政策收紧，包括开发商的各种融资渠道。

比如说——

5 月，银保监会严查资金通过影子银行违规流入房地产，并购贷款、经营性物业贷款等管理不审慎，资金被挪用于房地产开发等。

7 月，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，开展约谈警示，要求控制业务增速，提高风险管控水平。

8 月，银保监会下发通知，在 32 个城市开展银行房地产业务专项检查，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为，高度警惕房地产泡沫化、金融化。

……

于是，开发商融资开启断崖式下跌。

8 月，同策研究院监测的 40 家典型开发商融资规模仅 368.26 亿元，环比大幅下降近 6 成。

其依赖的开发商，手里可打的牌，已经不多了。唯一可行的，恐怕也就剩下加速卖房快速回款。

可以预见，一些资金链比较紧张的开发商在扛不住的情况下，将率先打折促销，抛掉利润，争取现金流。

很显然，这个时候，对于想要买房的我们来说，开发商的每一点让利都是机会。

03

紧盯哪些开发商？

小开发商，即使降价也不要碰。

关注那些楼盘布局众多、不计较单盘得失、重视品牌的大开发商。

紧盯这些大开发商、高周转开发商的降价。

数据来源：克而瑞

这是 2019 年 1-9 月全国房地产企业销售 TOP20 排行榜，这个名单上的开发商，大概率安全。

数据来源：各房企公开半年报，诸葛找房整理

这是 2019 年上半年上市房企有息负债规模 TPO20，这些负债率高的开发商，急需降杠杆，急需还债，他们最有意愿降价、快销。

综上，我们要紧盯的，就是他们——

恒大、碧桂园、融创、绿地、富力、华夏幸福、新城、阳光城、泰禾。

04

紧盯哪些城市？

首先，限价红利是最直接、最明了的机会。

比如杭州、苏州、成都、南京、长沙等，类似这样的城市，限价会给到你的 20% 价差的机会空间。这些限价红利比较大的城市，一定不会赔，只是说赚多赚少的问题。

其中——

杭州，政策收紧，限价短期内没有放开的可能，整体市场低位运行，高周转、去库存、保回款会是重点。可重点关注碧桂园、龙湖、远洋、万科等开发商。

南京，4 季度大概率依然以稳为主，但各板块分化明显，江北核心区及紫东新区楼盘热度较高，但市场竞争也比较激烈，内部出现分化。可重点关注中海、龙湖、融创、泰禾等开发商。

成都，下半年竞争加剧，整体表现供过于求。可重点关注恒大、碧桂园、融创、绿地等开发商。

长沙，下半年住宅限价项目有望积极出货，回笼资金。部分远郊高价项目及公寓可能采取打折、低首付、加大渠道力度等促销措施。可重点关注碧桂园、保利、阳光城等开发商。

... ...

其次，看限购比较松的，处在政策周期转折的城市。

这些城市中的一些区域，很多利好还没有兑现，目前价格大概率小于价值，大势中政策周期在改变，短期可能看不到涨幅，但长期来看会有比较好的潜力。

比如说郑州 14000-15000 的主城区，比如说珠海 22000-23000 的唐家湾。

不要看郊区，不要看远郊，尽量靠近主城核心区去看。

05

总的来说，不管未来如何变化，至少 2019 年第 4 季度，会是过往三年以来最佳的入场时机。

但机会与风险并存，城市太多，区域太多，楼盘太多，能够成功的，没有几个。

所以，请一定要谨慎选择城市。否则，高溢价的风险比想象中更大。

同时，不要加太高的杠杆，轰轰烈烈不如细水长流。

把握好机会，选择好城市，对于我们绝大部分普通人来说，现在是城市进阶最好的时候了。



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