上海易居房地产研究院近日发布《经济环境与房地产研究报告》。该报告显示:海南经济对房地产依赖度最高，其次为重庆和安徽。在选取的45个大中城市中，三亚房地产开发投资占GDP比重为67.7%，在45城中排在首位，其次为海口（40.3%）和昆明（35.3%）。

  易居研究院研究员姚方表示，2018年经济增速明显放缓，整体固定资产投资增速呈现持续降温态势，预计2019年房地产开发投资增速也将跟随固定资产投资增速呈现逐渐下行走势，并慢于后者，从而拖经济后腿。在经济持续放缓，且房地产拖累经济增长之后，国家才会大概率为了稳增长而明显放松房地产调控政策。

  按省市来看，海南经济对房地产依赖度最高。2018年，房地产开发投资占GDP比重最大的省市是海南，占比为35.5%。海南作为一个拥有最丰富的海景资源的省份，本该大力发展旅游业和高端服务业，但由于产业结构不合理，当地经济对房地产的依赖度过高。海南当地政府也意识到了问题的严重性，2018年以来多次出台严厉的调控措施。

  2019年房地产开发投资增速仍将拖后腿

  易居报告指出，2018年GDP同比增速呈下行趋势，经济下行压力较大。2016年GDP同比增速较2015年有所回落，2017年一季度同比增速提高至7.9%，2018年四季度，同比增速回落至6.4%，已低于2016年的最低值6.7%。

  2018年全国房地产开发投资120264亿元，同比增长9.5%，增速比上年同期提高2.5个百分点。房地产开发投资占全部投资的比重为13.4%，比上年同期提高0.1个百分点。

  分结构看，受库存量大、去化缓慢的影响，办公楼和商业营业用房开发投资增速均为负值，分别为-11.3%和-9.4%，仅有住宅开发投资增速保持较高水平的增长（13.4%）。同时，房地产市场面临租赁市场发展滞缓、土地和住房供应主体单一、住房保障渠道多元化不够等问题，房地产开发投资需要把继续优化结构作为突破口和着力点。

  从历史数据来看，固定资产投资和房地产开发投资的累计增速走势大体一致，具有正相关性，但是房地产开发投资累计增速变化波幅更大。2014年房地产开发投资累计增速低于固定资产投资，2015年进一步加剧，前者对后者造成了“拖后腿”，经济下行压力较大，于是楼市调控政策出现放松。2016年房地产开发投资累计增速渐渐有了起色，与固定资产投资增速的差距缩小。2017年两个增速基本持平。2018年房地产开发投资增速明显高于固定资产投资增速，对经济的带动作用有所提升。第四季度固定资产投资增速降幅较2018年第三季度有所收窄，而房地产开发投资累计增速处于盘整状态。鉴于2018年商品房销售面积增速回落，预计2019年房地产开发投资增速将滞后性呈现下行趋势，并且在下半年低于固定资产投资增速。

  海南、重庆和安徽经济对房地产依赖度最高

  GDP增速反映了当地经济发展的快慢程度，而经济是支撑房价长期上涨的重要因素，因此，通过观测各省市的GDP增速可以大体判断房价变化的合理性。

  易居报告显示，2018年，西藏和贵州的GDP增速分别排在全国前两位，他们均处于西部地区，具有后发优势。在西部大开发的过程中，贵州是西部地区经济较为活跃的区域，因此房地产在西部地区中具有较大的发展潜力。

  2018年，福建以8.3%的GDP增速排在东部省市首位，本轮楼市上涨周期中，厦门、福州、泉州等城市涨幅明显，这其中有经济面较强的因素。中部省份中，江西以8.7%的GDP增速名列第一，其省会城市南昌的GDP增速也名列45城第7，在经济良好发展的支撑下，南昌的二手房价累计涨幅也达到了30.8%，位居中部城市前列。

  2018年，天津的GDP增速在全国省市中处于垫底的位置，天津近几年经济表现不佳与经济转型效果欠佳有关。

  房地产开发投资占GDP比重可以用来衡量当地经济对房地产的依赖程度，占比越高，说明经济对房地产的依赖度越高。2018年，房地产开发投资占GDP比重排名前3位的省市分别是海南、重庆和安徽，占比分别为35.5%、20.9%和19.9%。海南作为一个拥有最丰富的海景资源的省份，本该大力发展旅游业和高端服务业，但由于产业结构不合理，当地经济对房地产的依赖度过高。海南当地政府也意识到了问题的严重性，2018年以来多次出台严厉的调控措施。

  而房地产开发投资占GDP比重小有两种情况：一种情况是产业结构合理，经济对房地产的依赖度较小，典型的省份如山东；另外一种情况是经济相对落后，产业结构不合理，人口流出，导致住房需求不旺盛，投资房地产效益很差，典型的省份如内蒙古、黑龙江和吉林。

  按城市看，三亚对房地产依赖程度最高

  易居报告还显示，在选取的45个大中城市中，2018年，房地产开发投资占GDP比重排名前三位的城市分别是三亚、海口和昆明，占比分别为67.7%、40.3%和35.3%。三亚、海口和昆明均由于产业结构不合理，经济对房地产的依赖度过高。其中，海南省政府已多次出台严厉调控政策，三亚对房地产的依赖在逐渐下降。

  2018年，房地产开发投资占GDP比重排名后三位的城市分别是唐山、岳阳和洛阳，占比分别为5.4%、5.9%和6.7%。唐山大力发展贸易港口，加快新型工业化基地建设，在房地产方面，唐山政府严控土地且房地产整体调控不放松，使得唐山在房地产开发投资力度上所有下降。常德和岳阳都是以工业为主的城市，对房地产依赖程度不高。

  报告指出，在选取的45个大中城市中，贵阳、常德和岳阳2018年GDP增速排在前三位。中西部部分城市崛起，2018年经济增长强劲。在本轮房价上涨周期中，贵阳的二手房房价累计涨幅为21.8%，房价涨幅排名中等。同属于湖南省的常德和岳阳，二手房房价累计涨幅分别为15.2%和14.4%，房价涨幅排名靠后。经济强增长还未完全体现在房价中，从这个层面看，此三个城市房价基本无泡沫。

  西宁2018年的GDP增速在省会城市中排名靠前，达到9.0%，但二手房累计涨幅相对其他省会城市来说较低，为9.5%。天津的表现则与情况相反，2018年天津的GDP增速仅为3.6%，在45个城市中排名倒数第一，但其二手房累计涨幅却高达34.3%。天津房价的上涨缺乏经济基础的支撑，蕴含的风险较大，在楼市降温时下跌压力也更大。

  需要指出的是，本报告中的二手房价格累计涨幅是根据国家统计局发布的《70个大中城市二手住宅销售价格指数》计算所得，由于该指数并非原始房价，且进行过平滑处理，与实际价格相比波动较小，可能会造成与实际感受不太一致的现象。

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