楼市观点
尴尬!地铁盼来,有些城市却唱出了空城记?
时间:2023-07-18 18:27浏览:
今天看到了一条非常有意思的留言:

 

来了广州就是佛山人,来了深圳就是东莞人!

看到以后,你会发现,有些城市边界感在逐渐的消失。

这不,最近有好几个城市之间通地铁的消息扑面而来:

长株潭城际轨道交通西环线一期 6 月 28 日正式开通运行,从长沙直达湘潭。

苏州地铁 11 号线与上海 11 号线无缝对接,沪苏两地通过地铁连通。

成都轨道交通资阳线全线贯通

……

双城或者同城正在有意识有目的的在一起靠拢!

比如:深圳和莞惠、西安和咸阳、郑州和开封,广州和佛山等等

那么问题来了,这些能碰吗?谁在这个过程中暴击成功了?谁在默默的扛着?到底谁值得买?

 

1

在这些城市中,深圳和东莞算是典型的一个。

 

你去大湾区转一圈,但凡能跟深圳沾上边,不管能不能有未来,那饼画的绝对让你消化不良。

东莞这个直接受益的城市来说,终于传来了好消息。

到底是什么消息?

 

在这张图中,对东莞有一个非常重要的关键点:

 

10 号线东延,11 号线北延长线终于有消息了,东莞和深圳的断头路有新进展了。

在多少城市梦断地铁审批的时候,这条线路还能出来,真的让东莞激动。

那么深圳的 5 期到底什么时候通车呢?按照现有的消息是 2028 年,也就是 5 年之后。

要知道,在规划出来以前,这真的是条泾渭分明的红线。

 

从这张图中,清楚明白了东莞和深圳的关系,而凤岗更是直接深入深圳的腹地,但是我们来看深圳的地铁地铁规划,有多少是仅仅路过凤岗,不管距离多近,对不起,我的地铁跟你没关系。

 

深圳,东莞,惠州是三个联系紧密的城市,曾经有文件规定,深圳连入东莞的是 3 条,惠阳的是一条,而现在纳入 5 期的只有东莞的 2 条。

对于深圳和东莞,显然在这场联盟中,受益的是东莞。

因为位置,对于深圳的高房价,不但人口在外溢,就连产业也在寻求更好的承接者。

最典型的就是华为落户。

你往前追溯松山湖的发展,目前有 20 多年了,但是 2012 年华为在松山湖拿地后,慢慢的到企业的搬迁以及相关的上下游企业的到来,为松山湖添了一把火。

而有数据估算,华为对上游企业一年的采购量不少于 4000-5000 亿元的规模。

 

▲松山湖企业分布

 

在这个过程中,我们来看松山湖的房价,在疯狂的时刻,二手房达到了 8 万,而松山湖新房直接限价 5 万,大家就一个字:抢。

但是我们来看环松山湖周边的房价大岭山和寮步基本在 3 万 +,而大朗是 3.5 万 -4 万。

房价高不高,是真的高,并且涨幅也是厉害的。

除了松山湖外,环松山湖也吃到了红利。

去过东莞的人都知道,东莞最常见的街景:

塘厦▼

 

 

大岭山▼

 

如果把他放在全国,你会认为这就是一个镇的面貌,但是这里的房价却让你尤为震惊。,重点镇的房价基本在 3 万 +。

 

东莞和深圳又迈出了一步,对我们来说,能选择吗?

对于东莞来说,主要的还是松山湖和主城,这是选择的最优解,对于临深,所有人都知道这个,那么溢价也就存在了,所以不建议碰。

看到这里,只想说:

普通的镇 + 普通的城市 + 普通的都市圈等于一个没有未来的三四线城市。

 

 

而普通的镇 + 抱着深圳 + 大湾区等于资源红利倾斜的对象,等于很快产生了一个二线城市。

这种现象并不是普普通通就能诞生。

2

这不,郑开就成为了另外一个故事的主角。

 

 

这是我拉的一条线,从郑州二七广场到开封西湖,这条线不到 60 公里,在这 60 公里的路途中,没有大山,没有湖泊等阻隔,是一马平川的,路途坦荡。

 

在这个过程中,也有政策的倾斜:

2005 年河南一体化概念提出,2006 年郑开大道通车等等在这 18 个年头中,轻轨,快速路,架桥等等各种利好频频传出。

除此以外,把兰考也纳入郑开同城化,某些线路高速直接免费等等。

 

规划概念是一个接着一个,但是没有产业加持,最终变得艰难。

 

 

▲这是之前拍的现状

 

除了郑开大道两边界面还不多的情况下,深入一下,有些地块还是待开发的状态。

不说其他,就只看房价,上涨的时候跟着涨,下跌的时候跌的更惨。

这是 2016 年 -2017 年郑州房价疯狂的时候开封的房价变化:

 

房价从 5000 出头到 6 千多用了 8 个月的时间。

 

最夸张的时候,有些郑州的刚需恐慌性买房,买在了两城市的中间,想要赌这场行情,最后只能血亏。

毕竟在下跌的时候,大家都是各自安好,断臂求生。

来看其中一个楼盘的房价:

从 2018 年之后可以说是断崖式下跌,2019 年还能往万元上突破一下,2020 年直接 7-8 千,2021 年 6 字头的也有等等。

没有产业的支撑,想要支撑住房价真的太难。

在这几十公里的土地上,就以绿博来说打造的文旅,结果现在呢?

博翠书院小镇,海洋海昌公园等等真正用的,也只有建业扛起了大旗。

配套上,虽然有奥特莱斯,皮革城等,但是这些远远不够。

产业,让人艳羡的产业几乎是没有的。

所以,你说在郑州上班,在开封居住真的很难实现,毕竟郑州的辐射力度很有限。

就连东拓的第一步白沙都发展的不是很好。

再退一步四环目前还不成熟,你指望这四环开外的,可能吗?

我相信 80% 的同城基本上都是这个模样,所以,能买吗?敢买吗?

最终都变成了你是你,我是我,彼此的主城才是重点。

 

3

那么,到底有没有脱离这些魔咒的城市?

跑遍了全国,发现杭州和绍兴两个都很有意思,达到了强强联合的一个目的。

共同富裕在这个圈内,真的不是白说的,每个城市都有自己的特点:

义乌的小商品,温州的鞋,绍兴的布匹,还有其他城市的小家电,五金等等是非常闻名的。

同样是临近二线城市,绍兴到底有多强?

1、上市企业的排名情况。

 

 

这是 2022 年上市企业的数量排名的情况,绍兴排名了 13 名,一个三线城市超过了天津,重庆,青岛,厦门等等这些二线城市。

 

来看 2022 年绍兴民营企业 100 强名单,营收总额前 10 强都是在 300 亿元以上。

 

这就是妥妥的实力证明。

 

而距离杭州比较近的柯桥也是不错的,最厉害的是布匹,比如浙江中国轻纺城集团股份有限公司在 2017 年的一季度的实交纳税额就是 13332 万元。

其实除了这些外还有不少企业,单独拿出来都让人羡慕。

 

▲柯桥批发市场

 

2、距离杭州的位置比较近,有地铁相连。

我们可以看这张图:

 

从绍兴的镜湖到杭州南站附近直线距离不超过 30 公里,更何况是柯桥是与杭州的第一站,距离更近。在周末的话,不想开车直接可以坐地铁就可以去转西湖。

 

其实,对于绍兴来说,是一个双黄蛋的存在,你会发现柯桥和镜湖发展都不错。

柯桥是有意想连接杭州,本身实力都强,再加上可以抱抱杭州,是锦上添花的存在。在市政府向北发展的情况下,柯桥走出了自己的行情。

所以,在柯桥沿着地铁线购买,承接了一部分杭州的外溢刚需。

对于当下的房价来说,两者均价是差不多的,区域内不错的板块为 2 万 +。

镜湖更多的有行政力量的加持,在这种情况下,柯桥依然出来了,不得不说产业的支撑的力量有多强大。

那么对绍兴能买吗?柯桥能买吗?

如果,能买到合适的房子,区域是可以购买的。

4

最后:

对于赌这种双城生活的人来说,我持有谨慎的态度,毕竟成功的案例真的很少。

你想想,咱们还能有多少个大湾区和长三角?

对于中西部的一些城市来说,自己都深处在水深火热中,会拿什么来拯救?

西安和咸阳,长株潭等大概率就是坑。

除此以外,90% 的城市同城基本上都没有意义,一线城市也不例外。

比较典型的就是惠州,同样临深,现在是什么样子?以及北京的燕郊等等

打铁还需自身硬,才是硬道理,像绍兴这样的城市在全国占比能有多少?

不打概念,踏踏实实的买房才此刻当下要走的路,不要对那 10% 心存侥幸。

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