政策规划
可喜可贺!全国现房销售,终于又有了新进展!
时间:2023-04-08 15:56浏览:

烂尾房的问题一天不彻底解决,取消预售制、现房销售的呼声就会更强烈!

最近,房地产的预售制与现房销售,又展开了一轮极限撕扯。

你瞧,最近这呼声一浪高过一浪。

" 现房销售 " 取代 " 预售制 ",终于又有了新进展!

1

中国房地产 30 年,买房人就痛恨了 " 预售制 "30 年。

提到商品房预售制度,就不得不提起其开山鼻祖——霍英东

1953 年霍英东成立了专门建造和买卖楼宇的立信置业公司,也成为了香港第一个卖楼花的人。

就是这个香港男人,靠卖楼花一路跻身超级富豪,从此一发不可收拾,给全世界的房地产行业带来了革命性颠覆。

横行世界的商品房预售制,的确让中国房地产迎来爆发式的增长;让无数开发商赚的盆满钵满;

但同时,也让中国数亿买房人恨得牙痒。

预售资金几乎零监管时,太多小开发商连基坑都没挖完,就把房子卖了携款跑路;

资金链出问题,多少房子盖着盖着就烂了,沦为城市垃圾;

前期虚假宣传,交付货不对板,房屋质量惨不忍睹;

延期交付、或者干脆不交付,买房人苦等数年钱房两空;

……

多年来,预售制带来的弊病,确实太多了、太痛了。

 

 

尤其是经历了 2021 年的维权潮、2022 年的烂尾断贷潮之后,预售制彻底成了购房人心中的一根刺,每次楼盘出问题,第一个声音、最强的声音,都是 " 取消预售、现房销售!"

但过去这么多年,现房销售的呼声,终究抵不过预售制的根深蒂固和绊脚石!

好在,2023 年,现房销售有了新进展。

 

进展一:" 现房销售 " 首次提升到国家高度。

 

1 月 17 日,全国住房和城乡建设工作会议明确提出,有条件的可以进行现房销售,继续实行预售的,必须把资金监管责任落实到位,防止资金抽逃,不能出现新的交楼风险。"

进展二:短短一个月内,已有山东、安徽、河南、四川四省及雄安明确了现房试点。

山东、安徽、四川都提出,支持有条件的城市开展现房销售试点,但河南明确点出了两个试点城市:郑州、开封。

时至今日," 取消预售、现房销售 ",从单纯的购房者呼吁,到近年试点土拍现房地块,再到今年,住建部和省级提议现房销售试点,这一路真不容易。

撕开预售、揭开现房销售,这条路上,又往前迈出了一大步,可喜可贺。

2

落地到市场,有多少房子能达到 " 现房销售 "?

国内最早的现房销售案例,要追溯到 2014 年的上海。

2014 年 7 月 9 日,上海市黄浦区五里桥街道一宗地块的出让预合同中首次提出了 " 该地块内建成房屋不得预售,须以全装修现房销售 "。

那是全国真正意义上的第一次现房销售。

随后在 2016-2020 年,全国楼市疯涨的那一轮,为了强压楼市热度,深圳、苏州、南京、杭州、中山、成都、海南等,都出现过将部分地块在土拍时就附加上 " 现房销售 " 的情况。

2021 年下半年以来,北京、杭州、福州、合肥、西安、宁波、济南、福建等城市,也拍过现房销售地块。

但这一次的不同点在于,过于是防市场过热,这轮是防烂尾、树信心。

全国各地,现房销售的房子能占多少呢?

来看图,这是 2020-2022 年全国各省现房销售在市场中的占比情况。

 

当前全国现房销售规模还比较低,占比约为 14%;2022 年,全国现房销售面积为 1.6 亿平方米 , 同比下降 2.3%。

 

1、海南和黑龙江的现房销售市场占有率最高,高达 39%!

天津、吉林、西藏、北京、辽宁,现房市场占比均在 20% 以上;

2、全国现房销售最少的是青海,只有 4%!

四川、河北、湖南、贵州、陕西,现房市场占比都很低,低于 10%;

但真实的数据,真实的市场,远比表格里的少很多很多。

为什么?

因为这份表格里,并不完全是现房销售,还潜藏着大量 " 伪现房 "!

 

价格比期房还便宜,因为种种硬伤滞销,期房几年卖不掉,硬拖成了现房。

 

3

现房销售最大的好处就是:

足够安全,预防或杜绝停工烂尾;

现房,品质配套房子肉眼可见,杜绝一切不确定性和虚假宣传;

一手交钱一手交房,试错成本低,省了预售等待期居住成本;

现房销售推行起来最大的难度在于:

对开发商资质、资金要求极高!

对土地财政挑战极大!

会大大提升建设成本!

所以,商品房预售制根深蒂固 30 余年,牵扯到的利益链错综复杂,真正执行现房销售,还有很多绊脚石。一旦突然全面执行,立马压趴一大片,烂尾反倒更多。

全国现房销售执行率最高的海南,也并不顺利。

2020 年,曾提出去房地产化,要求全岛新出让土地全面实行现房销售,是全国首个省级出台现房销售政策的省份。

但这三年,海南的现房销售也并没有完全执行,只是把现房销售占比从 20% 一提到 39% 而已。

现在去海南,三亚的现房楼盘还稍微多些,但整个海口现房销售的项目极少极少。

前段时间海南调研,海口主城现房销售都很火,华润时光里、华润润山府等,即便有捆绑,也卖的相当火爆。

即便出过政策,即便一直喊去房地产化,但海南的现房销售,依然抵不过期房预售!

4

全面实行现房销售,一定会购房者友好吗?也并不都是。

——对开发商打击太大,扛不住的更多,停工烂尾的会更多!

2022 年融资端对开发商的打压,付出的惨重代价,大家都看到了。

如果再来一轮,很可能 70% 的购房者已经买过但还没交的房子,要烂在那儿了。

——当所有房子都现房销售,90% 的普通工薪阶层,是买不起房的。

如果现在的形势推行现房销售,市场上能按时交的了房的货量,很可能只剩下 20%,物以稀为贵,房以缺为贵,房价飙升是铁定的。

有人可能会说,现在的现房也贵到买不起啊?

——并不是真正现房,是烂盘伪现房;

——规模小,可控;

——严格限价;

——土地财政影响小;

但如果规模拉起来,开发商会懵,财政会懵,购房者也极有可能要懵。

那预售制就无解了?没办法了?

倒不至于。比如全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡,想法就不错,值得借鉴:

逐步提高商品房预售许可门槛,建立商品房预售履约担保机制,同时调整购房款付款方式,从购房人 " 一次性全额 " 付款,变成按工程进度分期付款。

要么全款变分期,风险共担;

要么提升预售门槛,比如封顶了再开始卖;

总之,都比任其继续野蛮生长,风险全担在购房者身上,买完担心的睡不着觉的好。

你说是吧?



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