就买房这件事上，没有人不想一步到位

在很长一段时间里，都是老城区、地铁房、CBD...诸如此类的地段稀缺性资源主导着房子的价格

至于户型，70-90平方米的小户型才是刚需客户的首选

而随着生活水平的不断提高，人们在房子的功能性和舒适性上已经有了更高的要求

我们说，每一次户型的变化差异，背后其实是产品力的迭代升级

当前市场环境下，最刚性的需求显然已经不是我们以前所谓的“刚需”，一种新的户型需求特征越发明显

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今年，“多房”、“大面积”户型正在爆发

我们先来看一下2022年上半年人们的购房需求

数据来源：CRIC

据克而瑞数据显示，在2022年一季度还有近五成客户想要购买110平以下的房子，而在疫情之后的二季度，该比例已经下降至不到四成

相对应的，110平以上的改善户型需求占比大幅上升

可见，疫情刺激之下，人们对舒适人均面积的需求被显著放大了

如果说以前对于买大房子而言，更多人是带着“多多益善，越大越好”的需求

那么疫情之后，对于大面积段的需求正在成为难以妥协的刚性需求

另一方面，对于面积大的户型来说，相对总价更高，所以一般这种户型的产品在二、三线城市成交量会更大

而现在，即使在一线城市，对大面积户型的需求也在不断走高

数据来源：CRIC

自三孩政策放开后，更多改善性需求由三房向四房过渡，四房的成交占比持续上升

更夸张的，上半年二线城市的四房成交直接比去年高了5个百分点，北上广深这样的一线城市里，选在3房或4房的比例也高达77.56%

而另一边，一房、二房的成交就不怎么好看了，最低的一线城市的一房成交占比仅在1.85%

这也就是说，对于一部分可能手头钱不是那么宽裕，着急上车的人来讲，其实不太建议购买1房

这种户型的流通性很可能会持续衰减，从居住体验上来讲也不是太好，如果再加上没有地段的加持，风险实在是有点大

所以我们看到，“3房、4房”、“大户型”的趋势，在一二线城市里愈加明显

那么具体到面积段，什么样的户型卖得最好呢

数据来源：CRIC

从不同城市能级来看，又有一些微妙的差距，从表中可以看出，一线城市里90-110平、二线里110-140平是最畅销的

对于三、四线城市，同样是110-140平成交量最高，但趋势却是是在下降的，这也说明在三四线城市对于大户型的购买能力还是相对较弱，且市场需求是比较疲软的

所以综上，我们可以得出各城市能级的最佳成交户型段，110平左右的黄金成交户型

总体而言，整个楼市新盘市场还是在往大户型产品倾斜，这类大户型的豪宅产品，或许放在平时，它们往往不是倒挂最高、涨得最猛的盘

但是在楼市波动的时候，反而是最能抗风险的

当改善成为新房市场的主力军，那么面积较小的刚需户型去哪了呢

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二手房市场上，出现一个细微变化

眼下的二手房市场，每个阶段都是没有见过的新鲜画面

我们不仅眼看着今年上海的二手成交正在被一手追赶，还看见大量的购房者进入观望状态，就连越来越多的房东也在往“收牌”阶段出发

而现在，当我们把目光聚焦到二手户型成交上，一种细微的趋势正越来越明显

这是2022年上半年，5个重点监测城市二手住宅成交结构数据

数据来源：CRIC

对于二手房市场来说，仍然是以90平以下的房源在为刚需托底

可见，二手房指导价、二手限购等政策确实对二手市场户型的成交有着一定的影响，加上中小面积户型购房门槛相对较低，所以也更受二手房置业客群青睐

但再来看看二手住宅各面积段的成交数据

数据来源：CRIC

从表中可以看出，整个二手房成交面积段里，仍然是70-90平的小面积段户型成交最高

但不一样的是

70-90平的户型需求在逐渐减少，90平以上面积较大的户型已经呈现出略微上扬的趋势

如此，未来的二手市场也很有可能会趋向于大户型的成交

无论是一手市场的大户型改善化，还是二手刚需市场的细微改变，都切实反映出现在市场的对于户型需求的真实变化

那么，具体到各城市层面呢

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从城市角度来看，大户型的需求日益突显

对于第一套房的人来说，一方面考虑到自己的居住舒适度，一方面“2胎政策”刚热起来，“3胎政策”就来了，对面积的要求也就越高

此外，由于受限购政策的影响，许多想要购买2套房的购房者也只能选择置换，这种情况下很多人也会去选择中大户型

就拿杭州来说，据克而瑞数据监测，近4年以来，杭州新房市场普通住宅大户型越来越吃香

数据来源：CRIC，数据截止9月27日

从成交套数来看，2019-2022年前三季度180㎡以上普通住宅大户型成交量明显上升，2021年达到峰值

值得注意的是，虽然2022年前三季度楼市总体成交下滑，但大户型成交量仍位于高位，达到2384套，与去年的差距不足200套

为什么会出现这样的变化

除了我们提到的政策变化，还有就是市场供应结构发生了明显的变化

今年杭州优质改善盘扎堆入市，光是供应量就达到了2627套，是2019年的4倍，较去年同期上涨35%

此外，还有一个重要原因就是，户型越大，倒挂越多

目前，望江新城板块二手房挂牌价在15万/㎡左右，钱江世纪城板块二手房挂牌价也已达到10万/㎡

一二手房价差额均超5万/㎡，因此这些板块的楼盘均能获得市场的高度关注

而这种现象在限价政策下的深圳市场尤为明显

都知道今年深圳二手房成交低得吓人，一年的成交量差不多抵得上上海一个月的，但是另一边我们却看到，一大批大户型产品上市即“日光”

我简单整理了1-8月深圳各面积段豪宅的成交情况

数据来源：CRIC

前8月，深圳200平方米以上产品占比提升明显，其中300平以上的大面积产品成交更是突破百套，涨幅达1000%

我们再来看看这些大户型能产生多么巨大的利润空间

数据来源：CRIC

从2022年深圳开盘“日光”的两个豪宅项目来看，与其所在周边二手住宅的倒挂空间超单价的50%以上

以425㎡大户型的招商玺来计算，项目周边二手房有招商双玺花园、鲸山花园、伍兹公寓等豪宅小区，与周边二手房实际挂牌价存在约8-10万/平方米的巨大价差

这也就说，能赚到的倒挂空间在5000万左右

有了这种“买到即赚到”的心理，自然吸引了大批购房客蜂拥而至

伴随市场大户型产品的爆发，客户对不同户型产品的需求也势必会出现变化

那么，对于各个面积段的人来说，他们最关注什么呢

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户型需求变化的背后，是产品消费理念的升级

其实对于小户型的人群来说，当居住面积小于110㎡时，需要考虑的是通过合理设计整合扩容，不浪费任何空间，使小屋变大

而对于大户型的客户来讲

数据来源：CRIC

因为室内空间上更具灵活性，所以这类客户，会把目光更多聚焦在社区物业服务和邻里圈层之上

根据数据显示，当面积超过140㎡时，把物业服务做好了，就能俘获38%的高端人士的芳心

关于这一点，在上半年的疫情期间，我们更能深刻感受到一家好的小区物业能有多重要

一个好的社区，更具备优秀的软性服务

相较于举办各种复杂的节日活动，他们更注重从细节来服务社区，或是封控期间有序组织核酸检测，避免交叉感染，或是切实地为居民解答问题

甚至是在紧要关头还不忘对弱势群体给予特殊照顾，去关注婴儿家庭、独居老人家庭，有疾病的家庭

后疫情时代，也是对产品服务力大力考核的时代

当越来越多的开发商去强调自己的健身会所有多好，商业配套有多完善

稀缺的产品、稀缺的品质，甚至是稀缺的服务

真正看得见、落得实的稀缺，才会是未来获得更高市场溢价的最好保障

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户型规划就是一所房子内在的品质呈现，更是未来居住体验的灵魂所在

在商品房不断改良进化的20多年里，小户型往往是最容易被牺牲掉的户型

伴随高端改善进入市场，超大面积段供不应求

我们看到，越来越多的人在寻求老破小置换，买到的房子也是为了10年、20年的长久居住

当买房的需求不再只是“将就”，未来楼市面对的，更多都是汹涌的改善购买力

归根到底，我们住得舒服才是更重要的事

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