楼市观点
上海的悬念,终于落地了
时间:2022-10-16 15:16浏览:
上海给我们最大的启发就是:

 

1、战略上,必须大,大则强。

2、战术上,也不能错,找准队友,撇开猪队友。

1

战略上,上海要大大大。

上海牛吗?

你想一想,但凡是上海搞事情,一定是头条 + 重磅 + 吸引所有人的关注。

这就是 IP,这就是影响力,这就是实力。

你关注郑州都市圈吗?

你关注南京都市圈吗?

你关注武汉都市圈吗?

有,但不多。

更何况,这是上海、江苏、浙江三个省联合发布《上海大都市圈空间协同规划》,据我所知,这是第一次全国 3 省同时发布规划,打造了全国首个跨区域、协商性的国土空间规划,旨在打造具有国际影响力的全球城市区域。

更有意思的是,一般都市圈直接叫都市圈就得了,上海不这样,直接在规划中赤裸裸的告诉你:

这是大上海都市圈。

还有一个大背景,就在上海都市圈发布之前,高层专门出台一个政策,国家发改委命令 " 防止都市圈盲目扩张规模 "。

上海提前了,捡了漏。

2

上海大都市圈很强吗?

绝对强啊!

横跨三省,上海、浙江、江苏。

9 个城市,上海、苏州、无锡、常州、南通、宁波、湖州、嘉兴、舟山。

9 市 GDP 合计 12.6 万亿。

常住人口近 8000 万。

人均 GDP 达到 16.5 万。

对比一下,南京都市圈 GDP 总量 4.6 万亿,成都都市圈 GDP 总量 2.5 万亿,剩余都市圈的 GDP 总量也就 2 万亿上下,还是差一些。

苏州,高兴。

无锡,高兴。

常州,高兴。

南通,高兴。

宁波,高兴。

湖州,高兴。

嘉兴,高兴。

舟山,高兴。

南京:谁是江苏一哥啊?

杭州:不带我玩,吃独食是吧 ?

深圳:你谁啊?

战术上,上海也赢了。

这些兄弟中,一是听话,这一点很重要,否则就像南京一样,二是强且分工明确,苏州很强,且花桥昆山很认上海,南通直接把机场给了,宁波直接跨海送人口,其余都是迷弟。

上海既找到了队友,同时也找到了好队友。

抱团,一定是未来大势所趋。

3

但是,有些城市就错了。

抱团没有找到好队友,反而拖了后腿。

GDP,不必再看。

重要的事情说三遍。

为什么一定强调这个?

过去很多年的调研中,我们发现全国很多城市的楼市和 GDP 不一定完全匹配,GDP 强的区域不一定楼市特别好,GDP 弱的区域不一定楼市就很弱。

举一些例子:

武汉汉阳:汽车产业 2000 多亿。

宁波北仑:去年 GDP2400 亿,仅次于鄞州区。

合肥新站:制造业 2000 多亿。

第一眼,真牛,有产业、有人口、成交量大,单价这么低,非常值得买啊,未来涨幅一定不错。

这只是其一,还有其二。

武汉汽车产业是非常牛,2000 多亿比肩光谷,但是那有怎么样?都是燃油车,都是制造业,利润已经非常微薄,武汉到现在为止有没有新能源布局,高新产业又比较一般,你会会非常惊讶的发现:汉阳、青山的房价竟然这么低,尤其是汽车产业、制造业扎堆的地块,到处都是 1 万出头,新房卖不动、二手卖不掉。

宁波也是,我第一眼看北仑,非常惊讶,2021 年宁波 GDP1.46 万亿,前三分别是鄞州区、北仑区、慈溪市,2500 亿,2342 亿,2380 亿,根本没差多少,房价却相差很多,鄞州区大部分板块都非常热,新房限价 3-4 万 +,绑车位、绑装修、摇号抢房,二手房最高 5-8 万,反观北仑就不行了,看着港口非常强,但是跟楼市、跟配套、跟购房者没有一毛钱关系,单价 2 万 5 在宁波垫底,去化也很一般,根本不需要抢房。

合肥新站,坐拥合肥最强的制造业基地,每年成交量也是最多的,但是房价就是一直上不去,大学城板块、少荃湖板块一直是 1 万 5 上下,也不需要抢,市场平平无奇,大家最关注的一定是政务区、蜀山区、高新区、经开区这几个板块。

4

如何抱团,需要技巧。

不是说抱一块就赢了,而是抱对人、抱对产业、抱对方向。

举个例子:

西安高新,2400 亿。

武汉光谷,2400 亿。

合肥高新,1400 亿。

西安城东的纺织城不是方向,再大也不行;武汉汉阳和青山的汽车和制造业,不是方向,再大也不行;合肥新站的制造业也不是方向,越大越拖后腿。

大很重要,但要大对方向。

方向错了,越大越拖后腿,越往前越是死胡同。

你看,上海大都市圈就是最好的案例:

集成电路。

这绝对是方向吧,高新产业,高溢价,是未来。

2021 年,上海集成电路产业规模达 2500 亿元,占全国 1/4,并坐拥国内 40% 的产业人才,汇聚了科创板一半的集成电路上市公司,中芯国际、华虹半导体、紫光展锐、沪硅产业。

2021 年,无锡集成电路产业规模高达 1780 亿元,华虹、长电科技、华润微、SK 海力士、海辰半导体、中环领先。

看见没?这才是真正的抱团。

否则,抱再多也是菜鸡互啄。

5

看图:

 

长三角的交通太发达了。

 

苏州北站,苏州相城区的高铁站,也是苏州着力打造的长三角枢纽。

上海虹桥,全国人流量最强的枢纽站之一。

时间上。

二者相聚不到 100 公里,这是绝对的跨城发展,正常开车需要 1 个半小时,如上图所示,这还不算停车、堵车时间。

如果坐高铁,仅需要半个小时,不管是到上海站还是虹桥站,时间都在 20-40 分钟之间,非常稳定,几乎不需要担心堵车等一系列原因。

费用上。

从苏州北站到上海虹桥站,往返不到 80,很多朋友说很贵,你算一笔账就明白了,你开车 100 公里往返至少 50,加上停车,一天将近 100,哪怕新能源车,也需要考虑停车费用,每天也得几十。

你唯一需要担心只有:

疫情。

因此理论上,从苏州北站到虹桥站,家和公司都在附近,1 个小时内完全可以,要知道,苏州和上海这样超级大都市,完全可以接受。

6

这让我想起了广州。

为什么很多都在热议,广州衰落了?

为什么谈起一线总说北上深,不提广州了呢?

抛开广州亲民、适合居住之外,广州整体实力往下走,没有抓住上一波红利。

看账面数据,广州很强。

广州:2.8 万亿。

苏州:2.3 万亿。

杭州:1.8 万亿。

广州比苏州多 5000 亿,比杭州多 1 万亿,从账面数据上看,广州超越苏州一个身位,超越杭州一个身位,完全不在一个量级。

但是实力上,三者却相差不大,这就是为什么广州相对衰落的原因。

看似广州体量很大,但是主要集中在港口、贸易、制造业,以及一小部分的生物医药上,虽然比全国大部分城市强,但是比深圳、比杭州、甚至比东莞,高新产业、高溢价等就弱了很多。

广州、佛山、中山,制造业占据主流,广州商贸之都,佛山瓷砖家具电器,中山灯具等,再叠加疫情影响,整个贸易都受到了冲击。

不仅是广州,东莞的虎门长安、佛山南海顺德,工业区就不复当年的热闹繁华,随处可见关门、闲置、废弃的厂房。

大名鼎鼎的广交会也是江河日下一年不如一年。

改革前几十年,广州街头非常热闹,到处都是全国各地坐火车赶来的商贩们,确实挣到了一笔钱,但是随着互联网电商的发展,批发业是肉眼可见的大不如前了。

最典型的,广交会已经连续 3 年线上开业了,要不是国企撑着,早都关停了。

7

总结一下。

上海再次走到了时代的风口。

1、抱团一定会取暖。强者恒强,弱肉强食。

2、但大不是唯一,找对队友才是关键,苏州、宁波、南通队友给力,上海才能扩大战略纵深,继续往前冲。

3、抱团也得讲究技巧,战略对了,战术错了也不行。猪队友不仅不帮忙,甚至帮倒忙。

4、南京不开心,杭州不开心,深圳不在乎。

5、其余城市一定要尽快跟进,虹吸是一种必然,上海虹吸全国,苏州虹吸长三角,合肥虹吸安徽。

6、其余城市群、都市圈,请抓紧思考。

7、买房的人,也抓紧思考,置换 or 原地不动。

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