楼市观点
千万不要再加杠杆了!
时间:2022-10-16 15:14浏览:
不是保楼市吗?怎么还要加杠杆?不太对啊。

 

既要又要还要都要。

大家都知道,这不是一个明智的选择。

这是最近我和几个朋友讨论比较多的问题,那就是保楼市和加杠杆中间,有没有冲突?能不能平衡?

或者说,购房者还能、还想加杠杆吗?
 

楼市到了最危险的时刻。

这句话的分量很重,我希望大家能好好琢磨一下。

看几个数据,你的心更凉:

深圳,跌了 6 成。

杭州二手房累计 20 万套。

全国成交量跌了 3 成。

保楼市政策出了 700 多次。

利率降到史上最低。

首付比例最低 2 成。

限制买房的门槛全部放开。

买房减免契税。

一句话:

去年 ICU,今年大洗浴。

本质上,这就是市场和政策激烈碰撞下的妥协,市场越来越差,政策越来越多,小碎步动起来,高层的目的只有一个,鼓励你拼命买房。

想买房 = 加杠杆。

这是再明白不过的道理了,高层不可能不懂。

比如很多城市启动了首付 5 万就能买房,这是什么概念?

这就是最简单的杠杆原理,原来首付 30 万才能买套房,杠杆不过是 3 倍,但是现在 5 万就能买房套,杠杆放大到了 20 倍。为了救楼市,却不得不这么做,否则更没人买。
 

那么,问题来了:

从 5 倍到 20 倍,还加得动吗?

经济创造的财富不会凭空消失,只是发生了转移。

虽然咱们上半年的 GDP 增速不高,只有 2.5,但是还是增长,那也就是意味着还是有新财富在创造,那么到哪里了呢?不在你这里,一定在别人那。

房地产是财富再分配非常重要的工具。

有人不劳而获,就有人承担代价,最终目的是为了维持房地产的泡沫安全,对,你没看错,是维持泡沫安全。为了维持房地产泡沫安全,就要提升居民杠杆,以及高杠杆带来的相关代价。哪怕维持住了泡沫安全,也不一定就意味着大家再次会激情买房。

毕竟,老问题老办法,新问题新办法。

所以,你会发现政府多在金融体系努力:

降低信贷的门槛。

降低首付比例。

降低利息成本。

甚至降低公积金利率。

本质上,都是稳住信贷泡沫。
 

加杠杆是为了什么?保楼市。

保楼市是为了什么?保经济。

所以你就明白为什么楼市这么重要。

很多人调侃说:

夜壶来了,没尿了。

这我非常能理解,因为人天生是悲观派,随着房地产的转冷,大家的潜意识里已经发生了变化:

1.0,所有城市房价永远涨,

2.0,逐渐的是剔除部分下跌的城市,房价永远涨,

3.0,一二线永远涨,

4.0,一线的核心区域永远涨。

但今年的经济形势有多差,不必我再多言,一季度增速 4.8,二季度增速 0.4,上半年增速只有 2.5,现在第三季度的数据非常关键。

想要完成 5.5 的目标,应该是非常非常难的。

所有的压力全部都传导到了下半年,所以政府才会想尽一切办法出台政策,就是赌下半年的经济,看看能否完成 5.5(或者几)?

这个时候,楼市依旧非常重要。

再叠加疫情的影响,以及烂尾的影响,所以你会发现哪怕是烂尾、停工的很多城市,看似抓了一些人、破了一些案子,但是大部分年的楼盘还是暂时放过。

为何?

因为还要靠他们施工的。

这又是一种妥协。
 

那加杠杆可以吗?

1992 年,日本泡沫破裂。

2008 年,美国次贷危机。

2022 年,中国楼市危机。

我相信这三场全球的经济动荡中,政府学到的最大的教训就是,千万不要给居民加再多的杠杆,否则压力越大,反弹越大,压到一定程度,极有可能出现崩盘的风险。

因为居民违约是不可控的。

大家从最近 3 年看到很多新闻就知道了,为什么法拍房那么多?为什么杭州郑州的法拍房那么多,不管是疫情、收入、就业、炒房失败等原因,总之结果就是,还不上月供了,不得不被迫出清。

最近一段时间,我看到广州、郑州等很多城市又开始了首付分期,甚至 0 首付的政策,我干到非常担心,这也是为了维持房地产泡沫的稳定,很多城市放开贷款的下限,首套 2 成、二套 3 成,以及首付分期,跟 7 年前一模一样,10 倍、20 倍杠杆完全没问题,最关键扥是,现在经营贷的利率非常低,很多城市都能做到 3.65 甚至更低,5 年 10 年期限越来越长,先息后本大有人在,这既是利好,更是风险。

最关键的是,你根本加不动了。
 

一线永远涨的理论无非是:

经济基础、人均收入高、涨价预期、供地稀缺、产业、人口等一系列因素。

但是否真的会永远涨?

1992 年的日本楼市证明了一切。

如果杠杆过高,必然形成一系列的恶性循环:

继续吃伟哥。

大家加杠杆。

楼市泡沫继续扩大。

但房价收入比畸形,居民杠杆快速攀升。

实体产出无法支撑资产泡沫的延续。

疫情冲击,美股已经跌去 32%。

日本国债收益也出现巨大波动。

极有可能泡沫破裂。

居民违约越来越多,居民杠杆率不断提升,彻底透支了实体经济,普通人的印象中,辛辛苦苦打工挣钱、开厂创业,还不如轻轻松松买套房增值高,那谁还奋斗?

于是,越来越多的资产膨胀,压制了实体产出和居民收入。

一旦崩盘,给穷人加杠杆,不会大致穷人致富,只会导致贫富分化、社会不稳定,不愿意甚至不敢生,以及掠夺六个钱包和老人的养老问题。

 

1、西门庆怎么 OVER?不是身体不好,而是纵欲过多。

2、你加这么多的杠杆,不是因为你没钱,恰恰因为你有钱,但是你再有钱,你挡不住大量的资产泡沫踩踏。

3、中国居民杠杆 62%,看似不高,但是要知道,中国的房贷利率大量集中在 4-6 之间,甚至更高,包括公共福利也没有外国高,咱们承担的压力太大了。

4、更加很关键的是,很多人说杠杆率还能提升,但是他为什么不说,有哪个国家的购房者可以忍受期房,甚至烂尾一两年还拿不到房子,中间还必须偿还银行的贷款,除了咱们,还有谁?

5、我个人觉得,可以加杠杆,但是千万不要给普通居民加杠杆,因为他们已经加不起,或者再加的风险太大了,如果非要加,请政府部门加,这样更加安全一点,毕竟政府承担风险的能力要远大于居民。

6、深圳是炒房的风向标,凉了非常好。杭州是摇号的风向标,凉了非常好。北京是学区房的风向标,凉了非常好。管住源头,才能管住一切。

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