又一知名房企宣布境内私募债展期。

 

8月17日，佳源系旗下公司佳源创盛控股集团（简称“佳源创盛”）宣布将于8月19日召开“19佳源03”持有人会议，并向持有人大会提交三项议案进行审议。其中一项议案涉及前述债券本金兑付安排：拟将于2022年8月19日到期的“19佳源03”延期1年至2023年8月19日，2021年8月19日至2022年8月18日计息期间的利息将在约定付息日全额支付。

 

据公开资料，“19佳源03”发行于2019年，当前余额6.45亿元，票息8%，应于2022年8月19日到期。

 

据悉，佳源创盛流通中的人民币债券有9只，规模达到45.76亿元，其中有5笔为私募债。未来一年内，佳源创盛有7只境内债到期，涉资39.8459亿元。此次计划展期的“19佳源03”正是一笔私募债，将于2天后到期。

 

不久前股价闪崩

 

资料显示，佳源创盛是沈天晴旗下佳源系公司之一，与佳源国际（02768.HK）是两个并行的房地产经营实体，唯一的区别是前者为非上市公司，仅为境内公司债发债平台，后者是上市融资平台。

 

5月18日，佳源国际闪崩大跌，当天跌超40％，报0.58港元，市值蒸发19亿港元，只剩28亿港元。同时，其物业公司佳源服务暴跌逾70%，市值只剩4.1亿港元。

 

据联交所权益露显示，5月11日，新鸿基财务以保证权益为由，取得佳源国际的股份，涉及股份达10.365亿股，股权占比约21.11%。以当日收市价1.08亿元计，股份市值达11.19亿元。

 

同日，佳源服务以相同理由，质押了4.5亿股份予新鸿基财务，股权占比达73.56%，以当日收市价2.79元计，涉及市值约12.56亿元。

 

据某香港券商分析师表示，新鸿基财务母公司为新鸿基公司，主要做财务、借贷等业务。查询发现，新鸿基财务为新鸿基公司的控股子公司，新鸿基公司持股63%。

 

佳源国际和佳源服务均为沈天晴实控，这意味上述大额股份质押可能来自控股股东沈天晴。

 

此外，此次暴跌或与穆迪的评级相关。5月10日，穆迪已将佳源国际的公司家族评级从“B2”下调至“B3”，并将其高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”。穆迪也将展望从评级列入观察名单中调整为负面。

 

穆迪预计，未来12个月佳源国际控股的流动性将减弱，因为在艰难的融资环境下，公司将利用内部资源偿还到期债务，而不会筹集任何新的融资，这将加剧公司的流动性压力。

 

元气大伤

 

佳源国际的掌舵人为沈天晴，早在1991年，沈天晴便辞官下海，1995年创立了浙江佳源房地产，算是以地产起家。用他的话所言，“当官我找不到感觉，后来还是决定下海。我是个会游水的人。”

 

自创立以来，佳源国际一直深耕江苏及安徽区域的物业项目开发。集团自2016年率先进入粤港澳大湾区，先后在深圳、江门及澳门取得多个优质项目；于2018年在港成立合资公 司，正式进军香港房地产市场。2020年12月在香港上市。

 

2019年那次股价暴跌后，佳源国际始终未能恢复元气，加之房地产市场愈发严格的调控，公司的发展之路愈发艰辛。

 

据披露，今年5月单月，佳源国际合同销售金额约9.83亿元，合同销售面积约7.62万平方米。经计算，5月销售额及销售面积分别同比下降68.46%及73.58%。1-5月，佳源国际合同销售金额约63.94亿元，合同销售面积约52.24万平方米。经计算，前5月销售额及销售面积分别同比下降49.56%及54.91%。

 

考虑到流动性减弱及未来12-18个月有大量离岸债券到期，穆迪将佳源国际的公司家族评级从下调至“B3”，展望调整为“负面”。其认为，佳源国际未来将缩减土地收购和开发规模，并控制开支以保持偿债的流动性。

 

事实上，很长一段时间里，土地市场并不常见到佳源国际的身影。去年全年，该公司依靠招拍挂及收并购新增了位于合肥、扬州、贵阳等地的8个项目。

 

大股东的支持是其扩展业务版图更重要的渠道。2020年的中期业绩会上，沈天晴曾公开表示，佳源集团约六成的地产业务在他私人名下，“我愿意将这些资产未来逐步注入上市公司”。

 

2021年，佳源国际以61.42亿元的价格收购了沈天晴持有的鲁源投资，借此拿下了5个位于青岛及威海的项目，成功进入环渤海区域。在此之前，公司还从沈天晴手中收购了后者位于安徽、上海的数宗项目以及佳源服务全部股权。

 

某种程度上而言，在佳源国际的发展中，佳源集团始终扮演着“输血包”的角色，称得上是有求必应。

 

2021年6月，佳源国际豪掷30.98亿元竞得贵阳市南明区观水路、省委旁的地化所地块。这是贵阳第一块楼面价破8000元/平方米的地块，创下了新的“地王”记录。

 

高价拿地没多久，佳源集团就与深耕贵州的中天金融签订了股权转让协议，其欲以180亿元的价格收购后者持有的城投集团100%股权。此后经过协商，这一作价被下调至89亿元。

 

城投集团主要负责中天金融的地产业务。截至2021年中，其拥有总建筑面积1663.91万平方米的土地储备，剩余可开发面积为1601.54万平方米，分布在贵阳、遵义、泸州三城，其中贵阳最多。

 

彼时这一交易引来不少业内人士关注，大家猜测城投集团大概率是为佳源国际而拿。只是没想到，在支付了第一期股权转让价款15.8亿元，这一交易便陷入了停滞。

 

由于第二期款项迟迟未付，中天金融于今年1月29日向受让方发出催告函，后者提出将在3月28日前支付第二期股权转让价款，并于6月28日前分三期付清约定的第三期股权转让价款。

 

不过，截至目前，中天金融仍未收到第二期款项，其称剩余股权转让价款的延期支付对公司经营资金规划造成了一定影响，“公司正与受让方商议相关事项，采取必要措施积极催促受让方履行付款义务”。

 

这一事项亦引来监管部门关注。据此前下发的问询函中，深交所要求中天金融说明，佳源集团是否构成违约以及承担违约责任的情况。而若达成违约事实，佳源集团则将面临着更为不利的局面。

来源：地产资管界

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