2022年以来，受疫情影响，内地商办市场大宗交易成交额较前些年有比较明显的下滑。高力国际报告显示，2022年上半年，北京大宗交易总金额为126亿人民币，其中70%交易为写字楼和综合项目，且都为境内投资机构。
诸多焦虑情绪之下，公募REITs的开闸使得仓储物流和产业园区的大宗交易开始增多，诸多创新性产业的发展，也促使产业园区的运营持续优化。这些积极的信号也在证明一件事：危机中同样藏着机遇。
“今年整体市场是不活跃的。其中，由于疫情、地缘政治影响，外资受冲击最大。”高力国际资本市场及投资服务副董事闫寒表示。
今年到目前为止，北京商办市场大宗交易成交金额仅在100亿左右，而2019年峰值时期则能够达到600到700亿成交。“我们觉得今年下半年外资在商办市场都不会有太大的发力，特别是在美国、英国企业背后的一些资金，今年基本上都不投了。”
从区域来看，全国流动性最好的城市仍旧是上海：每年的大宗交易金额在全球范围内基本能排在前10。2019年，由于国家对房地产市场融资渠道的规范，北京商办市场流动性逐渐变强，闫寒及团队曾预测未来一两年之内，北京的交易金额或许能够追上上海。但疫情后，市场逐步冷却。
中信资本房地产部执行董事张平表示，北京市场历年来大宗交易不如上海活跃，一个很大的原因是多自用型买家。“上海的很多大宗交易购买者，实际上是不动产基金，基金就有周期，3年或5年或者7年或9年就要退出，所以我们会看到上海的流动性非常的高。同时在2008年之前，其实上海的外资交易基本上只占了大宗交易的八九成，北京一直以来的主要买家是内资机构。”
无论外资还是内资，大宗交易目前最主要的业态都是写字楼，“写字楼相对于机构来讲，或者相对于各种买家来讲，是管理上最容易的业态，而且也是抗风险性最强的，特别是一些核心区域的写字楼。”闫寒说。
写字楼类的商办项目也因此受家族基金、保险公司这类以长期的保值、增值为出发点的投资人的青睐。张平表示，疫情后外资的审慎，主要也是因其大部分的收购目的为投资。“外资要么以投资为目的，要么它的主业就不是不动产，他会把这个资金保在自己的本业上，所以基本上不会多元化到，去重金收购一栋在海外的写字楼来自用，这不是他们常规的操作模式。”
而在投资目的之下，资产持有者并没有极强的运营能力，会担心疫情之下写字楼出租率不尽如人意。因此，在当前环境下仍有极强议价能力的是位于核心区域的写字楼业主。
从趋势上看，内地公募REITs的开闸，使得产业园、物流仓储甚至长租公寓等业态，也都受到投资者的追捧，写字楼占大宗交易成交的比重呈下降态势。“其实物流竞争非常激烈了，价格也水涨船高，但还是有很多基金蜂拥而至。”
2021年10月，凯德投资旗下6支REITs之一凯德中国信托以16.834亿元拟向非关联第三方收购物流资产包，其中包括位于上海、昆山、武汉和成都四个优质物流资产。
张平表示，其资本化率相当低，甚至低至内地投资人可能难以接受的程度，但因为其购买者是新加坡的REITs,能够接受如此低的资本化率。其同时表示，商办类投资人不必灰心，因为目前内地公募REITs的底层资产仍是以相对稳定的租金回报为基础，这点与商办类似，未来公募REITs仍有向商办类项目扩募的可能性。
从租户端来说，互联网大厂的裁员和科技类需求的退出，确实给部分区域的写字楼市场带来了较大压力，但所幸金融企业的需求相对坚挺。此外，央企、国企一些三、四级子公司近年来在北京对于写字楼的购置需求会加强。
川财证券首席经济学家、研究所所长陈雳表示，企业在考虑选址的时候一个很重要的诉求是依靠产业集群，比如金融行业的选址一定在金融行业集中的区域。其次区内针对企业优惠政策也非常重要。
以中海金融中心为例，其于金融街南拓区，是西城区16年后唯一新增在售办公项目。由7栋企业总部独联体构成，总建筑面积约21.9万平米，整层面积约3000平米。该项目的目标客群便天然包括不想搬离金融街的金融企业，除“面子”需要外，金融企业也有营销带客的刚性需求。
另外，创新型企业的引入或也将为产业园带来新的变化和生机。北京海淀中小企业协会科技金融中心副主任滕懿表示，目前虽然有些高科技风口企业依然存在投资人追着投的情况，但总的来说，企业面临的股权投资和债权投资情况都不算乐观。而北京政府层面，对第二产业的支持力度其实并不低。“目前北京实业占比在12%左右，市政府这边的想法是，未来尽量保持在20%。”
而此后创新型实业企业的引入，将对传统产业园区的运营提出新的要求。滕懿举出例子，其接触的药企中，不乏基因类药品的研发团队。而基因类药品的研发不同于合成药，需要用到猴子进行试验而非小白鼠。“他们对于面积和环境的要求，就和以前（的合成药企）完全不一样，无论对于金融还是企业服务都提出了更高的要求。”
来源：36氪、地产资管界
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