2022年无疑是房地产行业充满挑战的一年。

 

在宏观经济下行与全国疫情多点散发等因素影响下，房地产行业持续经历着多重考验，销售市场的预期转弱、需求疲软、价格下滑，让所有内房企都承受着巨大的压力。行业的调整，也对各房企也提出了更高的要求，部分房企在蛰伏，部分在修炼内功、调整布局，而这一切都是以资金和流动性为基础的。

 

据新浪财经上市公司研究院梳理了“A+H”共计100家主流上市房企（部分未发布财报的未列入）的中期业绩报告，旨在总结企业账面资金状况、剖析对比偿债压力和杠杆率。榜单详见附注1：2022上半年主流上市房企在手资金排行榜。

 

近8成房企在手资金“缩水” 

 

据2022上半年在手资金排行榜显示，在TOP20的10家A股房企中，仅保利发展、金地集团同比增长，增幅分别为1.08%、8.37%。

 

剩余8家房企货币现金均有不同程度的下滑，其中首开股份下滑最为严重，同比下滑34.13%。

 

 

从2022年上半年货币资金排行榜来看，房企在手资金分化巨大。

 

据榜单显示，保利发展以1571.03亿元位居榜首；碧桂园、万科、中国海外发展、华润置地的货币资金超过千亿，分别为1479.76亿元、1410.73亿元、1253.21亿元、1164.41亿元。

 

相比之下，TOP10之外的华发股份为521.89亿元，不及保利发展的1/3；而排在第90位的国瑞健康，在手资金只有6.73亿元，与保利发展相差1564.3亿元。

 

在整个行业面临流动性压力时，非受限资金更能反映房企现金真实水平。

 

通过榜单可以看出，非受限资金的排行榜与货币资金排行榜发生些许变化。如图所示，碧桂园从第二下降到第四的位置，华发股份取代绿地控股跻身TOP10行列。但仍然可以看出，位居TOP1的保利发展与TOP10的华发股份之间，非受限资金差额仍在千亿元。

 

附注1：2022上半年主流上市房企在手资金排行榜
 

 

红档房企数量增加

“三道红线”是指剔除预收款的资产负债率不得大于 70%；净负债率不得大于 100%；现金短债比不得小于1倍。根据“三道红线”的触线情况，房企分为“红、橙、黄、绿”四档。

据机构统计，90家上市房企中，绿档房企有29家；黄档企业有22家，比2021年底多了6家；橙档企业有17家，比2021年底多了10家；红档企业有22家，比2021年底多了13家。

在货币资金TOP10房企中，有7家房企为绿档房企，分别为保利发展、万科、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、招商蛇口、金地集团；黄档房企有2家，分为为碧桂园、绿地中国；最后一家房企绿地控股为橙档。

从“非受限现金短债比”指标来看，47家房企现金短债比不低于1倍，指标及格率为52.2%，且90家房企现金短债比均值为1.19倍。

其中，中华企业、中国国贸、龙湖集团走在前列。中华企业的非受限现金短债比为8.12倍；中国国贸、龙湖集团的非受限现金短债比超过3倍，分别为4.86倍、4.07倍。

相对来说，有43家房企现金短债比小于1；其中泰禾集团、泛海控股、蓝光发展现金短债比为0.04 、0.05 、0.10 ，这也意味着这些房企的在手现金，还不起短期负债，流动性压力极大。

房企最新三道红线榜发布

另外，据涛哥杂谈据房企发布的最新半年报数据整理出《2022上市房企三道红线榜》，展示70家房企最新财务情况。

 

该榜单一共汇集70家房企数据，其中末尾10家房企，未能按时披露财报，也被归入红档范围，如恒大、融创、佳兆业、奥园等。本次榜单中以现金短债比为核心进行排序。

 

从总体看，70家上市房企中，绿档23家，黄档11家，橙档11家，红档25家，绿档房企在减少，红档房企大幅增加。

 

某种程度上，这也体现出行业当前的困难状态，一大批曾经是绿黄橙档的公司最终掉到了红档。据分析：

 

• 23家绿档房企中

 

龙湖、中海、万科、华润、建发、华侨城、华发、金地、金茂、招商蛇口、越秀、保利、滨江、五矿这14家绿档房企，经营情况以及偿债能力良好，其中大部分都是国央企，没什么大问题。

 

其中龙湖、滨江是民企典范，尤其龙湖现金短债比达到4倍，业内最高。

 

万科、金地属于混合所有制，有国企血统融资上相对有优势，参与城市更新拿地方面也有便利。

 

中海、华润、招商、保利、金茂、五矿、华侨城是央企，建发、华发、越秀是地方国企，实力雄厚。

 

新城、旭辉、金辉、雅居乐、中骏、德信这6家绿档民企因为没靠山，多少存在一些经营压力，而宝龙、融信、领地已经出现债务展期。

 

其中新城、金辉目前还好，旭辉持续面临做空困扰，雅居乐已经度过阶段性难关，中骏、德信当前风险较大，尤其是德信，12月有笔债要还压力不小。

 

• 11家黄档房企中

 

碧桂园、美的置业是受到监管机构发债支持的“示范房企”，绿城、远洋有国企股东撑腰，大悦城、华远是国企，暂时问题也不大。

 

中梁、弘阳、佳源、金科都存在较大债务压力，合生目前看还好。

 

11家橙档房企中，两级分化比较严重。

 

首开、保利置业、光明地产是国企问题不大，绿地虽然展期但后来国资有给支持。

 

中南建设、时代中国、大唐、力高比较难但还在坚持，禹洲、荣盛就已经债务展期暴雷了。

 

• 25家红档房企中

 

大多数都已经出现债务展期或者违约。

 

红档房企数量比较多，情况大多类似，除了中交、金融街是国企，建业已经被国资入股，合景泰富、朗诗、上坤还在苦苦支撑外，其他都已经算暴雷了。

 

不难发现，红档房企的现金短债比都小于1，且净负债率基本都大于100%，都非常缺钱，有些因为已经长期违约暴雷，净负债率甚至超过500%。

 

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