房产税对商业地产不是新鲜事，这么多年来商业地产一直在交房产税，而且房产税占成本很大的一块。

例：某购物中心年度租赁总收入约13420万元，相应的成本费用约4270万元（不含资管收取的费用），主要成本费用项目包括：

• 房产税：950万元；

• 水电气：690万元；

• 保安、保洁、绿化：510万元；

• 维护维保费：370万元；

• 营销费用：550万元；

• 工资及管理费用：1050万元；

其中房产税占比为：

950万元/4270万元=22%；

占比高达22%。

房产税是以持有物业为征税对象，按物业的计税余值或租金收入为计税依据向业主征收的一种财产税。
1、从价计征：房产原值的70%-90%为税基，税率1.2%；
2、从租计征：租金收入为税基，税率12%。

例：商管公司收到租金收入100万元，房产原值1000万元，折扣率70%
1、从价计征：应纳房产税税额=1000*70%*1.2%=8.4万元；
2、从租计征：应纳房产税税额=100*12%=12万元；

到底是选择从租计征还是从价计征？取决于租金水平，租金水平高则从价税负低，反之则从租。

例：某购物中心商业建面9万平米，可出租面积6.5万平米，房产原值12亿。
当前平均租金水平为150元/平米/月，则年租金收入为：

6.5万平米*150元/平米/月*12=11700万；

如果从租计征房产税为：

11700*12%=1404万元；

如果从价计征房产税为：

12亿*（1-70%）*1.2%=1008万元；

不难进一步计算得到两种计税方式的租金临界点为：

1008万/12%/6.5/12=107.7元/平米/月；

也就是说，对于此购物中心，租金水平低于107.7元/平米/月时，从租计征税负低于从价计征，反之则从价计征税负低于从租计征。
 

文章来源：微信商业地产与电商