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国家为何要救房地产?

发布日期:2024-05-21 13:23浏览次数:

力度最强的救市政策

朋友圈都是“救市王炸”刷屏!

但与之前坊间的“小作文”(数万亿资金“进场收房”)相比,尽管有降首付,但救市政策还是低于预期。因为,区区3000亿!不过,从这几天热点楼市表现、龙头股表现来看,貌似满血复活!

国家,为何救房地产?怎么看这一轮517救市?

01
首先,政策从纾困,转向“救助”!
这是客观现实!
当前的楼市,不管是“保交房”的民生和社会压力(关系到百姓对政策的信任),还是风险交织传染(金融风险、债务风险、社会风险),以及资产价格下跌带来的冲击,都是客观存在的。
所以,出现了历史上最低的按揭首付比例,利率不设下限。
这些政策超出了市场预期
背后源于高层对地产形势有了新认识!           
但怎么救?很讲智慧。
放水是最简单的救助,2008年可以用(四万亿),2014-2017年可以用(棚改),但现在不行。因为,那时行业和市场还有空间,同时,现在面临着严重供大于求的局面。
为啥,小作文满天飞?因为,个体都是活在当下的。
但官方不行,要看长远。
如果风险是单维度的,只是产能的问题,价格的问题,还好。但,现在面临的风险局面非常复杂。救得了今天,明天呢、后天呢?
关键的问题是,放水救助,产能上来,产业链一呼都上,背后地方债务、金融风险怎么办?
比如,公开披露的数据,有些小银行涉房不良率超过20%。
积重难返!
所以,此次救助,需要一个非常系统的的救助!
02
其次,不要忽视了保交房。
全网都在关注3000亿再贷款收房,首付降至历史最低,利率不设下限。但此次视频会、吹风会的真正主题是“保交房”。
其实所有的部署主要围绕保交房,当然,市场企稳、预期提振也是目的之一,但他们排在保交房的后面。
收购存量商品房、盘活存量项目,首要目的也是保交房。
国家队要收什么房子?
白纸黑字写的很清楚——“已经建成但没有销售出去的”,其实就是国家统计局公布的7.5亿平米的库存现房。
这个收购,虽然不增加新增开发、不增加卖地,不影响产业链,但利好保交房!
原理也非常简单,那就是房子卖不出去,房企资金链就会更紧张,房子交付就会遇到更大困难。另一方面,政府又有大量保租房、公租房、配售房、安置房筹建的任务,那国家队(国企)就把供给和需求对接起来,就能一箭双雕。
不过,国家队“这个进场”和市场眼里的国家队“那个进场”,完全不是一回事。新闻通稿是这样讲的,“商品房库存较多城市,政府可以需定购,酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。
注意这里有潜台词——“以需定购”、“酌情”,意味着不下指标、不摊任务!
但是,保交房是刚性任务,地方政府必须要攻坚完成,这是必须完成的,前面讲得很清楚了,深刻认识房地产工作的人民性、政治性。大家揣摩,就知道保交房和收购存量房的逻辑了。
说白了,主体责任下,收购开发商的现房,这是完成保交房的重要渠道!不是你选不选的问题。
顺便说说保交房的压力!这两年,新房和二手房分野。二手房一枝独秀,刚需都转向二手房,部分改善也转向二手房了

看下图,二手房销售2023年开始反超新房销售。
为啥?
一是城市二手房小户型多,低总价、低单价,分布广,且有通勤优势,有烟火气。但反过来新房要么交付不了,要么延期交付。即便能交付,交付的质量也差强人意。
所以,老百姓用脚投票,自然优选二手房。
问题是,开发商高杠杆的问题还未解决。新房销售差了,过去冲规模时借的债,现在要还了,已经卖出去的房子,有的预售资金被挪走了。结果是,没钱把剩下的房子建起来。即便建起来,因为房价跌了,大概率也要亏。所以,开发商选择要么停工烂尾(躺平),要么低质量交付。
所以,收购是为了保交房!
当然,微观层面很复杂:用什么价格收,收哪里的,收谁的(不收谁的),能否资金平衡,收了以后能否马上卖出去、租出去等,这些都很棘手,里面可能涉及道德风险,逆向选择。(比如政府调控房地产而后低价收购降价房源的道德风险。)
但要认清形势,开了这条路,对各方都是救赎:
对开发企业,保交房是主体责任;
对地方政府,保交楼是属地责任。
以合理的价格,让国企收了能卖出去,能平衡资金,既救赎了开发商,也救赎了地方政府,还去化了库存,稳定了预期。
注意,此刻如果还当作国家队“大放水”,房企趁机把售价做高,让国家买单,自己全身而退,想象太天真了,你就大错特错了!
03
再看消化闲置土地。
这是对“4.30”统筹存量消化和增量优化的政策措施的落实。
当下,如果单纯从需求端入手,不把供给端扼住,就解决不了问题。
目前,闲置土地规模太大了,这是过去资产价格爆棚和土地财政依赖结合的产物。只要价格涨,就能卖的出去;只要价格涨,囤地就有好处,而且还可以把土地拿去融资。
但现实中,供地效率是很低的,表现在,很多土地不具备开工条件,或平整没到位的情况下,匆忙开工,导致供给的房子缺配套这不是一家的问题,而是普遍问题!
 
注意,这此收回或回购土地,用语是“酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地,以帮助资金困难房企解困”。
它要解决两个问题:
一是帮忙开发商缓解资金链压力。
房企过去为了冲规模,非理性拿地。现在,不仅消化不了,还导致现在没钱交付房子了(借钱拿地,现在要还债)。更重要的是,现在地价下跌厉害,即便开发出来可能也要亏钱。那么,政府就以适当的价格收回来,帮开发商缓减资金链。
收购价格怎么定?和上面讲的收储房子一样,地板价!
二是,解决保障房供地的难题,这个可能更重要。
去年国家14号文发布以后,本来打算新增供地建设,但地方一万个不愿意,一二批次的配售房,严重不及预期,要么担心冲击商品房、要么担心冲击土地财政。
市场上,未开发的地块太多了。现在,我把闲置的、没能力开发土地收回来,不仅建保障房的地有了,配套设施的地也有了,而且这些地块的位置都很好。同时,这也标志着一个时代结束。
即靠储备土地做规模、加杠杆,靠大规模卖地维持土地财政的做法结束了,也搞不下去了!
搞不下去了,主动也好(出售给政府)、被动也罢(触犯闲置土地处置法规,强行收回来),总得吐出来。这下,保障房的用地解决了。
消化闲置土地,是去化产能的一种渠道,当然是利好。对市场来说,意味着后续无效供应少了。对地方政府来说,不再为了土地财政而无原则卖地了,以壮士断腕的方式推进供给侧革命。
只有如此,才能救赎新房市场,才能改变新房和二手房分野的局面。
04
最后,结局推演。
收购存量在售新房也好,收回/回购土地也好,两者都是去产能。
这是政府主导,就是要推进保交房,防风险。收购存量新房,收回土地,有边界、有原则;市场化方式,收房子、收土地,自主自愿,不强制,但要讲市场化、法制化,要资金平衡。
自从2023年底建立起“白名单”下的融资对接机制后,新增项目都是白名单,即预售资金严监管,资金封闭运转,项目合规。保交房攻坚战,就是这一批了。
待到这一批保交房攻坚战结束,旧模式也就彻底结束了。
届时,还留下几家房企呢?
不是看命运,而是看能不能认识到政策的基本逻辑,从而顺应政策。
这一过程,也是去腐生肌、破旧立新的过程!
有没有发现,即便行业体量从2021年的18亿平米,降到2024年的11亿平米,产生了7亿平米的缺口,而且11亿平米可能还兜不住。但在政策层面,重点强调的是,仍旧防范和化解风险,打造新模式刻不容缓
因为管理层比谁都清楚,旧模式维持不住,也走不动了!
对比美国——过去的2023年,美国住房建筑指数的涨幅,堪比科技巨头们(苹果、英伟达、微软等)。但要知道,从2006年触顶到2011年,美国房地产经历了何等惨烈的去产能。诸如霍顿等地产龙头,股价在2006-2008年跌了近90%,但在随后16年间最大涨幅超过了40倍。
帕尔迪以及莱纳也均是如此!
这就是去产能、龙头市占率提升的结果!
今天,中国也在进行着类似的过程。
简单来讲,就是保行业、保产业链,但不会保商品房(当然,一旦商品房过快下行,政府也会关键时候及时托底),未来几年,旧模式的商品房可能还会下行。
但随着保交房结束,保障房放量,随着供给侧的改革,最终房地产行业体量会企稳。

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