党的二十大报告从 " 增进民生福祉，提高人民生活品质 " 的角度阐述了房地产行业未来的发展方向，指出 " 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。"

除此之外，二十大报告还着重强调了坚持科技是第一生产力，建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，同时推动绿色低碳发展。

业内人士认为，这些政策导向或将加速中国的保障性住房、产业园区、零售、仓储等领域未来的发展。

再提 " 租购并举 "，住房制度改革将提速

经过二十余年的迅猛发展，房地产市场需求逐渐趋于饱和，但结构性矛盾依旧突出，在人口持续净流入的核心一、二线城市，亟需加快发展租赁市场。

二十大报告中提出 " 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 "，提法与十九大一致，应该说，在租购并举的住房制度方面，过去五年是积极探索、打好基础的五年，而新的五年则是继续探索、追求高质量发展和提速的五年。

在新一轮改革中，方向不变，但会有很多新的创新和内容，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，比如充分考虑到 2022 年房地产市场出现的危机和挑战、人口规模和结构变化等，进而在住房制度尤其是土地制度、房企管理制度和金融制度等方面的创新，以更好促进房地产市场的平稳健康发展。

根据住建部数据，" 十四五 " 期间（2021-2025 年），全国 40 个重点城市计划筹集建设保障性租赁住房 650 万套（间），预计可解决近 2000 万新市民、青年人的住房困难问题。2021 年、2022 年全国建设筹集 330 万套（间）保租房，未来保租房发展仍有望进一步提速。另外，2022 年 8 月，首批 3 支保租房公募 REITs 在沪深交易所上市，保租房公募 REITs 的落地，打通了 " 投融管退 " 闭环，有利于提高市场化企业的参与积极性，有助于增加保障性租赁住房供给量。

中指研究院统计显示，我国住房租赁市场的发展阶段大致可以分为三个阶段，2014 年之前是发展起步阶段，这一阶段以廉租房、公租房为主，解决低收入家庭住房问题；2015-2019 年是快速发展阶段，明确建立 " 租购并举 " 的住房制度；2020 年至今是高质量发展阶段，以保障性租赁住房为抓手，解决住房租赁市场的结构性问题。

在进一步强化对租赁行业重视度的红利下，多地已超额或提前完成保租房 2022 年度筹建任务目标。据克而瑞统计，2022 年前三季度，重点关注的 15 城涉租赁用地总供应约 305 万方，TOP30 集中式长租公寓累计开业规模 90.82 万间，同比增长 23.76%，环比增长 3.18%。

与此同时，苏州、郑州、济南、湖州、阿勒泰等城市也均在近期出台政府回购存量商品房政策，一方面直接有利于去化楼市库存、缓解部分房企的经营压力，另一方面也扩充了当地保障房的供给，加速解决新市民、青年人的住房问题。

中指研究院认为，二十大报告中再次强调加快建立 " 租购并举 " 住房制度，政策红利有望继续释放，随着住房租赁需求的逐步扩大，住房租赁市场也将迎来快速发展期，这也为开发企业、运营企业、装饰装修企业、金融机构等提供了新的发展机遇。

保民生的基础上，提品质也是二十大报告的重要内容。

在实现全体人民住有所居的过程中，" 增进民生福祉，提高人民生活品质 " 将成为政策发力点，未来合理的住房需求仍将是政策支持和鼓励的主要对象，刚性和改善性住房需求释放仍有空间，特别是人民美好生活需要日益广泛，改善性住房需求或将成为市场的关键支撑。

此外，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，房住不炒的基本思路和精神依然要坚持，住房市场的健康发展，要通盘考虑、立足长远发展，不能单纯从 2022 年房地产市场的短期波动去理解，住房制度改革要兼顾保民生和提品质双重目标。

产业园区、零售、仓储等或迎新机遇

除了住房制度，二十大报告还提出，" 建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国 "。

多个研究机构认为，国家强调发展实体经济 " 建设制造强国 "，产业园区建设运营或将迎来发展机遇。

统计数据显示，2022 年 1-9 月，全国 300 城共推出工业用地 7.71 亿平方米，同比增长 13.77%；同期全国 300 城共成交工业用地 9.34 亿平方米，同比增长 12.98%。工业用地推出面积、成交面积均稳定增长，中指研究院研究认为，不过对比同期全国房地产企业土地购置面积，降幅接近 50%，产业园区市场未来仍存在较大发展空间。

中指研究院认为，发展实体经济，加快建设制造强国，都需要空间载体来实现，很重要的形式就是产业园区。产业园区运营商需积极融入国家战略，以专精特新为发展目标，加强布局高端制造业如物联网、大数据、新能源等，发展特色产业园区。

2022 年 3 月，证监会发布《深入推进公募 REITs 试点进一步促进投融资良性循环》，研究制定基础设施 REITs 扩募规则。9 月，沪深交易所 5 只公募 REITs 发布扩募公告，其中有三只为产业园区 REITs。随着扩募正式启动，也将有助于产业园区运营商盘活更多优质资产，进一步形成资本良性循环。

此外，戴德梁行在解读报告中认为，二十大政策导向也将在零售物业、仓储物业等领域产生利好。

二十大报告中提出将实施扩大内需战略同深化供给侧改革有机结合。戴德梁行认为，现阶段，保障内需的动力和可靠性已经成为国家未来经济的发展战略，未来五年，进一步挖掘内需潜力、提升消费在拉动经济增长中的作用将会继续成为国内大循环中的重要内容，在此政策背景下，各级政府会持续积极释放政策促进居民消费的增长，零售物业也有望从目前较为低迷的状态中逐渐恢复。

根据商务部 9 月数据，2022 年 1-8 月，中国实际利用外资同比增长 20％，高技术产业实际使用外资同比增长 33.6％，是同期中国整体吸收外资增速的两倍有余，在此基础上，外资制造业企业进入中国后的落地、选址、建设等方面的服务需求将有望增加。戴德梁行认为，过去两年，国家对制造业物流进行了重点改造，同时积极推进智能仓储配送设施建设，随着《十四五现代综合交通运输体系发展规划》和基础设施公募 REITs 的不断推进，未来仓储物流行业仍将有巨大的发展机遇。

二十大报告提出要发展绿色低碳产业、倡导绿色消费，推动形成绿色低碳的生产方式和生活方式。戴德梁行认为，这意味着在发展新能源的同时要提高旧能源的清洁高效使用。对房地产行业而言，碳达峰和碳中和对房地产产业链的影响是多方面的，这将迫使房地产行业加快转变发展方式，选择低碳建材、降低建筑隐含碳、采用装配式建造、提高建筑能效、降低建筑运行能耗、增加可再生能源占比、应用物联网技术的智慧运维等有效降碳方式，都蕴含巨大的商业发展空间。

二十大报告还提出着力推进城乡融合和区域协调发展，戴德梁行认为，共同富裕的核心任务是缩小区域差距、城乡差距和行业差距，这其中，城乡两元构架的存在让中国的要素市场无法在城乡之间产生有效循环，因此，未来优化资源配置，振兴乡村经济是中国经济保护持久活力和韧性的重要保障。同时，城市群将继续引领区域合作发展，不仅畅通区域经济循环，也推动国内统一大市场加速形成，实现高水平对外开放和高质量发展。


免责声明：本文来源网络，仅供参考，不代表房汇通的观点和立场。如涉及版权等问题，请告知我们删除。（400-963-9718）