既要又要还要都要。
大家都知道，这不是一个明智的选择。
这是最近我和几个朋友讨论比较多的问题，那就是保楼市和加杠杆中间，有没有冲突？能不能平衡？
或者说，购房者还能、还想加杠杆吗？
一
楼市到了最危险的时刻。
这句话的分量很重，我希望大家能好好琢磨一下。
看几个数据，你的心更凉：
深圳，跌了 6 成。
杭州二手房累计 20 万套。
全国成交量跌了 3 成。
保楼市政策出了 700 多次。
利率降到史上最低。
首付比例最低 2 成。
限制买房的门槛全部放开。
买房减免契税。
一句话：
去年 ICU，今年大洗浴。
本质上，这就是市场和政策激烈碰撞下的妥协，市场越来越差，政策越来越多，小碎步动起来，高层的目的只有一个，鼓励你拼命买房。
想买房 = 加杠杆。
这是再明白不过的道理了，高层不可能不懂。
比如很多城市启动了首付 5 万就能买房，这是什么概念？
这就是最简单的杠杆原理，原来首付 30 万才能买套房，杠杆不过是 3 倍，但是现在 5 万就能买房套，杠杆放大到了 20 倍。为了救楼市，却不得不这么做，否则更没人买。
二
那么，问题来了：
从 5 倍到 20 倍，还加得动吗？
经济创造的财富不会凭空消失，只是发生了转移。
虽然咱们上半年的 GDP 增速不高，只有 2.5，但是还是增长，那也就是意味着还是有新财富在创造，那么到哪里了呢？不在你这里，一定在别人那。
而房地产是财富再分配非常重要的工具。
有人不劳而获，就有人承担代价，最终目的是为了维持房地产的泡沫安全，对，你没看错，是维持泡沫安全。为了维持房地产泡沫安全，就要提升居民杠杆，以及高杠杆带来的相关代价。哪怕维持住了泡沫安全，也不一定就意味着大家再次会激情买房。
毕竟，老问题老办法，新问题新办法。
所以，你会发现政府多在金融体系努力：
降低信贷的门槛。
降低首付比例。
降低利息成本。
甚至降低公积金利率。
本质上，都是稳住信贷泡沫。
三
加杠杆是为了什么？保楼市。
保楼市是为了什么？保经济。
所以你就明白为什么楼市这么重要。
很多人调侃说：
夜壶来了，没尿了。
这我非常能理解，因为人天生是悲观派，随着房地产的转冷，大家的潜意识里已经发生了变化：
1.0，所有城市房价永远涨，
2.0，逐渐的是剔除部分下跌的城市，房价永远涨，
3.0，一二线永远涨，
4.0，一线的核心区域永远涨。
但今年的经济形势有多差，不必我再多言，一季度增速 4.8，二季度增速 0.4，上半年增速只有 2.5，现在第三季度的数据非常关键。
想要完成 5.5 的目标，应该是非常非常难的。
所有的压力全部都传导到了下半年，所以政府才会想尽一切办法出台政策，就是赌下半年的经济，看看能否完成 5.5（或者几）？
这个时候，楼市依旧非常重要。
再叠加疫情的影响，以及烂尾的影响，所以你会发现哪怕是烂尾、停工的很多城市，看似抓了一些人、破了一些案子，但是大部分年的楼盘还是暂时放过。
为何？
因为还要靠他们施工的。
这又是一种妥协。
四
那加杠杆可以吗？
1992 年，日本泡沫破裂。
2008 年，美国次贷危机。
2022 年，中国楼市危机。
我相信这三场全球的经济动荡中，政府学到的最大的教训就是，千万不要给居民加再多的杠杆，否则压力越大，反弹越大，压到一定程度，极有可能出现崩盘的风险。
因为居民违约是不可控的。
大家从最近 3 年看到很多新闻就知道了，为什么法拍房那么多？为什么杭州郑州的法拍房那么多，不管是疫情、收入、就业、炒房失败等原因，总之结果就是，还不上月供了，不得不被迫出清。
最近一段时间，我看到广州、郑州等很多城市又开始了首付分期，甚至 0 首付的政策，我干到非常担心，这也是为了维持房地产泡沫的稳定，很多城市放开贷款的下限，首套 2 成、二套 3 成，以及首付分期，跟 7 年前一模一样，10 倍、20 倍杠杆完全没问题，最关键扥是，现在经营贷的利率非常低，很多城市都能做到 3.65 甚至更低，5 年 10 年期限越来越长，先息后本大有人在，这既是利好，更是风险。
最关键的是，你根本加不动了。
五
一线永远涨的理论无非是：
经济基础、人均收入高、涨价预期、供地稀缺、产业、人口等一系列因素。
但是否真的会永远涨？
1992 年的日本楼市证明了一切。
如果杠杆过高，必然形成一系列的恶性循环：
继续吃伟哥。
大家加杠杆。
楼市泡沫继续扩大。
但房价收入比畸形，居民杠杆快速攀升。
实体产出无法支撑资产泡沫的延续。
疫情冲击，美股已经跌去 32%。
日本国债收益也出现巨大波动。
极有可能泡沫破裂。
居民违约越来越多，居民杠杆率不断提升，彻底透支了实体经济，普通人的印象中，辛辛苦苦打工挣钱、开厂创业，还不如轻轻松松买套房增值高，那谁还奋斗？
于是，越来越多的资产膨胀，压制了实体产出和居民收入。
一旦崩盘，给穷人加杠杆，不会大致穷人致富，只会导致贫富分化、社会不稳定，不愿意甚至不敢生，以及掠夺六个钱包和老人的养老问题。
六
1、西门庆怎么 OVER？不是身体不好，而是纵欲过多。
2、你加这么多的杠杆，不是因为你没钱，恰恰因为你有钱，但是你再有钱，你挡不住大量的资产泡沫踩踏。
3、中国居民杠杆 62%，看似不高，但是要知道，中国的房贷利率大量集中在 4-6 之间，甚至更高，包括公共福利也没有外国高，咱们承担的压力太大了。
4、更加很关键的是，很多人说杠杆率还能提升，但是他为什么不说，有哪个国家的购房者可以忍受期房，甚至烂尾一两年还拿不到房子，中间还必须偿还银行的贷款，除了咱们，还有谁？
5、我个人觉得，可以加杠杆，但是千万不要给普通居民加杠杆，因为他们已经加不起，或者再加的风险太大了，如果非要加，请政府部门加，这样更加安全一点，毕竟政府承担风险的能力要远大于居民。
6、深圳是炒房的风向标，凉了非常好。杭州是摇号的风向标，凉了非常好。北京是学区房的风向标，凉了非常好。管住源头，才能管住一切。
