老潘说

这一轮民营房企最大的危机是“流动性危机”。

类似什么上市房企利润腰斩，利润亏损，在眼下都不是事，核心是流动性，是活下去不被破产清算。

流动性危机来源于2点：其一是销售输血不足，其二是融资造血不足。

目前两个输血通道，对爆雷房企几乎都堵死了。

爆雷民营房企身上的血液，只出不进，持续失血中……本力图每天少流点血保命，但接连到期的债务又要“血债血还”，这就是爆雷房企当下的“流动性危机”和潜在的“破产清算””危机。

更痛苦的是——短期“破局无望”！

其一、房地产占用社会资金过多被全社会诟病，所以即使民企危在旦夕，但融资端就是坚决不输血，加上金融基于避险原则都是“雨天收伞”的，所以爆雷房企融资“贫血”，几乎是中长期的。

其二，信心锐减，收入也不足甚至失业，购房者这个房企的上帝此刻没信心出手买房，加上对民营房企的爆雷担忧，加上资金监管，所以短期“销售贫血”是必然。

融资不放血，似乎是政治问题，没得谈。

销售难造血，是经济问题，短期改变难。

短期似乎无结，但规模民营房企等不起。

卖资产自救，还不是打骨折的问题，而是几乎行不通，因为好项目早就超融了，差项目别人又不要，而且即使有少部分好资产一旦卖掉，爆雷房企可能就整体资不抵债，即使楼市回暖也无力回天了。

一旦未来楼市横盘甚至下行，房价下跌，那么房企整个资产面价值也将下行，那么企业可能就进入“资不抵债”的更危险状态，可能就会被迫“破产清算”。

金九银十是传统的旺季，但如今加上推盘量递增，即使眼下去化率处于低位，信心不足，但9月10月或许比8月环比还是有所上升。对此，旭辉给出的判断是9、10月环比上涨20%左右。

还是希望9月、10月市场适度回暖，因为对房企各利益方是一个“一暖解千愁”的局面！

在这样一个背景下，今天老潘分享一下《房企为何选择躺平？》。

来源：西政资本

眼下市场不回暖

“保交楼”政策，保障了购房者

但银行等投资机构，施工方，开发商可能是输家。

假设一个已经进入预售阶段的停工或烂尾项目，目前还有部分银行按揭贷款未发放，还有部分未售房源（也即还有剩余货值），在“保交楼”的情况下后续需要投入的主要是开发建设资金。

按我们对很多项目所做的测算，未发放的按揭贷款加上剩余货值（假设全部都能正常卖完），减去后续的开发建设资金投入后，所剩余的资金基本都很难覆盖前端金融机构的贷款本息以及对总包的欠款。

很多同行甚至认为，“保交楼”虽然保障了购房人的权益，但银行等投资机构、施工方、开发商都可能是输家。

尤其是像信托、券商、私募、金控等非标投资机构，前端对开发商的投资本息如无法追回，最终买单的肯定得是各类房地产金融产品背后千千万万的投资人。

而如果投资机构被动接盘（也即成为项目公司的股东），则投资机构目前大概率也会继续选择让项目停工，不然当下继续完成开发建设和销售反而得承担更现实的投资亏损。

至少在“以时间换空间”的逻辑下，一旦能等到市场复苏，资产价值和销售价格起来后更能迎来翻身的机会。

我们注意到，爆雷房企目前基本都优先选择整体的债务展期，而且要求展期的时间也变得

越来越长！

房企现在的心态比较一致——如果在目前市场下行期继续完成项目的开发建设、销售或抵债，那债务的窟窿远难填上，且越努力可能结果越糟糕——这或许也是有些房企选择躺平或摆烂的真实原因。

再通俗一点地说，只要能等到房地产市场的回暖，资产价格重新升起来后，资不抵债的情况才能得到扭转，而这也是“以时间换空间”的精髓所在。

近一个多月以来，郑州、南宁、天津、浙江、湖北、陕西等省市都设立了房地产纾困基金、并购重组基金或并购重组信托，以实现“保交楼”的目的。

另外中央层面也在筹备千亿级别的专项贷款，专门用于解决出险房企问题楼盘的债务问题。

需要注意的是，不管是哪个类型、哪个层级的纾困基金、专项贷款，“市场化、法制化”的纾困原则是底线，也即资金的进入须以一定的风控及收益要求为前提。

但现实是，目前绝大多数不良地产项目却都无法符合被救的条件，包括很多爆雷房企虽然和大型AMC或者大型的国央企签订了战略合作协议，但实际上都基本是

没有下文！

因此，我们甚至一度认为，大部分开发商最好是放弃外部救助的幻想，唯有自救可能更符合实际。

当然，现实的情况还是让人倍感失望。

很多开发商寄希望于销售的回暖以缓解流动性的危机，但现实的销售情况却惨不忍睹，而且房地产行业的触底回暖似乎还未真正出现，销售端和金融端对房地产市场的信心也不知何时才能回来。

有不少开发商选择处置资产以换取现金偿还债务。

但当前市场环境下资产卖不起价格，而且卖掉资产的钱甚至还不够覆盖存量债务，另外如果资产卖完后债权人申请查封、冻结处置款，那更是做无用功——因此有些开发商选择躺平和摆烂也就不足为奇。

与大部分投资机构的遇到的情况相似，我们目前对手上逾期退出的项目也倍感煎熬。

开发商目前比以往强势了很多。如果我们不同意展期，或者同行间一起挤兑，那可能大家都得死，甚至对同一个项目一起投放资金的情况下同行间还互相劝慰尽量不要动手，以免大家都血本无归。

如果展期是不得已的选择，那唯一能去谈的就是还款条件，

但事实上，很多开发商都已经有“死猪不怕开水烫”的心理。尽管我们的地产投资业务仍在持续，但房地产行业未来的走向以及目前形势下何时才能真正回暖，这已成为需要格外谨慎地进行评估的问题。

坦白地说，我们现在只能将所有希望都寄托在“二十大”的会议上。

如果中短期的形势仍没有改观，或许会迫使更多的市场方选择躺平或摆烂。

对越来越多房企躺平和市场何时回暖，你怎么看


来源：地产总裁参考


免责声明：本文来源网络，仅供参考，不代表房汇通的观点和立场。如涉及版权等问题，请告知我们删除。（400-963-9718）