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今天聊聊苏州具有代表性的热门板块的价值点分析，有在苏州买房诉求的朋友可以了解一下。
1
核心板块
在苏州聊园区的价值，估计都没人愿意看，因为大家都知道了，今年又恰逢园区25周年，园区的宣传铺天盖地的，都上新闻联播了，苏州的园区名气已经很大了，还分析个啥呢？然而，未必所有人都看懂园区，或者说看透园区的真实价值了。
人类从来都不是一个可以从过去的错误中吸取教训的物种，所以历史才会一再的重演。我们生活在一个知识爆炸和祖国复兴的年代，普通老百姓的认知速度通常要远远落后于社会发展的速度。园区就是一个活生生的例子。
作为苏州的一部分，园区的崛起谁受益最大？我们会不会想当然的认为应该是苏州土著？然而，只要你在园区待过一段时间，或者说身边有一些苏州本地的朋友，你就会发现，园区，其实是绝大多数苏州本地人心中永远的痛.
为啥？因为他们因为自己眼光的问题把这么一个巨大的家门口的机遇给错过了，真正享受到园区腾飞机遇的本地人不是没有，但很少，园区的绝大多数发展红利被新苏州人给分享了。
曾经的湖西，他们看不上，后来湖西慢慢起来了，湖东他们又嫌远，后来湖东CBD也成型了，永旺那边又成了他们口中的“远湖东”，现在“远湖东”也卖完了，园区进入奥体时代了，他们还是一嫌远、二嫌吵、三嫌学区不咋地。
园区实景图与规划图神同步
不过，不同于这些耿直的“真土著”，近几年，已经有越来越多的苏州本地人加入到园区的抢房大战中来。他们开始觉醒了，错过了初一，不能再错过十五，可惜，这个觉悟稍微晚了点，园区的房价已经把绝大多数苏州本地人都抛弃了。
不过，即便园区已经发展到现在这个程度，绝大多数人还是没有真正看懂它的价值。所以，即便上东区已经炙手可热到这种程度，还是很多有实力的人对奥体板块爱理不理，“不就一个奥体中心么，有啥？”有这种想法的朋友明显没有看到2个非常核心的要素：
1、园区已经发展到一个高度，开始形成越来越强大的向心力了。这种趋势一但形成，没有本质性的外来干扰因素，就只会越来越强。一个池塘，在面积较小的时候，就是一潭死水，只要达到一定规模，湖水就会产生自净功能。
在最近来咨询苏州置业的朋友里，东北的、山东的、昆山的、南通的、上海的都有，这些朋友或多或少的都知道苏州，知道园区，都对园区表现出了浓厚的置业兴趣，这是园区对周边省市高端人口的吸附力。
在苏州内部，越来越多的本地人也对园区产生了向往，在苏州混的新苏州人就更加不用说了，混的时间越久，事业越成功，想在园区置业的心思就越强烈，心就越痒。园区已经成为新苏州的门面和担当。
2、园区的宅地真的不多了，尤其是成片的、连续开发的土地。满打满算现在也就奥体、青剑湖和白塘商务区三个板块，其中白塘商务区目前还处于城市留白阶段。其他的宅地或许还有几块，但都零零散散分布，难以形成规模和热点。
现在，绝大部分的眼睛都盯着上东区，或者旁边的泊云庭，以及年底可能推出的奥体仁恒，而忽视了青剑湖七仙女，青剑湖可是有7块宅地项目在今明两年将要陆续推出，又都是一线品牌开发商，地块容积率也相对较低。
轻视今日青剑湖板块的行为和当初轻视湖西、湖东、“远湖东”的行为没有任何本质的不同，无非就是在今年挤破头抢不到上东区之后哀声哉道，然后明年接着去抢青剑湖又抢不到而已。
历史总是惊人的相似，用发展的眼光看待问题，对于普通老百姓来说，着实有点难度。
在此，为青剑湖板块站场，继奥体板块之后，青剑湖将成为园区最炙手可热的板块。
园区其实也有问题，就是园区缺少“好房子”，这个好房子当然是有很多前提的，就是我之前公号文章里所推崇的那种适合中产阶级的终极豪宅（适合顶豪的双湖板块一堆），园区很少，或者说没有。
为什么呢？因为我们对好房的非常重要的要求之一就是，在满足舒适居住条件的前提下，尽可能的控制产证面积，说人话就是有高附赠。
而园区在苏州全市范围内的规划审批最为严格，目前基本上一点面积都偷不了了，也就是基本没啥高附赠可言，所以，现在园区适合中产阶级的好房子一般也就是平层洋房了。所以说，园区没啥好房，园区的房子，更像是一种资产。
园区，属于苏州的核心资产！长三角的核心资产，中国的优质资产。这种核心，是建立在高端制造业云集、高素质人群汇集的良性基础之上的，是健康的，可持续发展的。
姑苏区，也属于苏州的核心资产，中国的优质资产。但这种核心，更多是建立在文化和认同感层面的。从文化层面上来讲，姑苏古城保护全国最佳，在拙政园旁边拥有一套中式的园林别墅，可能对一些文化人有很大的吸引力。姑苏区，在苏州本地人的认同感层面就不用多说了。
姑苏区的问题在于，好房子不少（政府控制容积率），但居住氛围太过于“接地气”，住在这里，真有种大隐隐于市的感觉，年轻人可能不太适应。
所以，姑苏区是苏州的核心资产，但受众面有点狭窄，从居住的舒适度出发买房是没有问题的，从增值保值的角度考虑就未必是优选了。
狮山板块也属于苏州的核心资产，但不同的是，它仅仅属于苏州本身，没有什么外延的影响力。并且，它的核心价值，可能有一半或者一多半来自于优质学区的加持。
有个网友形容新区和园区的教育质量挺贴切的，园区是板凳宽，新区是板凳高，新区板凳高的这块就是狮山板块。
学区这个东西，有点像击鼓传花，如果游戏规则一直不变，确实可以一直玩下去，如果有一天游戏规则变了，它的价值就不好说了。从这个层面上来讲，虽然和园区同属于苏州的核心资产，但狮山板块的核心价值没有园区那么有底气。
总结：
园区已发展成势，开始对周边乃至全国产生持续的、越来越强大的虹吸力。
奥体板块是园区的当红热点，青剑湖是下一个接棒者。
园区的房产是优质的核心资产。
姑苏区也是核心资产，但受众面较小。
狮山板块也是苏州的核心资产，热度不输园区，但价值点过于单一。
2
潜力担当
接下来聊的是苏州的3大潜力板块。这个话题有难度，想写很久了，一直觉得没有想透，所以也不敢动笔，今天挑战下，试试能不能说清楚这3个板块之间的异同。
苏州的发展是一核四城，这个核心你们都知道了。东边这个城昨天也已经讲过了，剩下的这3个城就是科技城、高铁新城、太湖新城。
关于这3个新城的介绍苏州各大自媒体早已讲的很透了，不需要我重复你们也都很清楚，你们关心的其实只有2个问题：
1、现在这个板块价格已经这么高了，还能买么？
这个其他自媒体都回答了（异口同声）：能。
原因1、2、3、4……
2、这3个板块哪个潜力更大（涨的更快）？
这个没有自媒体回答过，一来可能他也没有想透，怕乱说将来被打脸。二来他想透了也不敢乱讲，说哪个最好都要得罪另外两个板块里的kfs大佬，还要不要混饭吃？
看到这里是不是有点惊喜？指望我来回答这2个问题？想多了吧，我只是个地产价值投资者，分析价值趋势的。哪里涨的最快我怎么知道，我又不是半仙！
这3个板块，目前的均价排序是这样的，科技城，高铁新城，太湖新城，这和他们目前的基本面也是匹配的。
科技城是目前这3个板块里发展最成熟，资源最丰富，产业最发达的。没办法，谁叫它是新区的亲儿子呢，啥好的都往这里送。
行政中心在这里，优质的学校也不断往这边挪，高新技术产业也不错，阿里巴巴苏州分公司就在这里，可以说做到了产城结合。
环境也不错，在3大板块里仅次于太新。所以，新区的公务员、老师再加上这些高新产业的人才基本就把这块的房子消化的差不多了，近2年的价格涨幅在整个苏州来说都是数一数二的。
但是，科技城的短板也比较明显：
1、板块的位置有点尴尬，属于苏州西面的尽头，再过去就到无锡了。有点偏安一隅的感觉，对区域外的人吸引力有点不足。说的直白点就是地方不错，但只能区域内的人自嗨。
2、缺少地铁规划。有轨电车美则美矣，但从实用角度来说完全无法替代轨交。本来板块就与主城距离较远，又不规划地铁来加强与其他板块的联系，只靠一个太湖大道高架连接，未来会不会有逐渐边缘化的风险？
接下来是高铁新城。说到高铁新城，相城区的小伙伴就要热血沸腾了，这简直就是个屌丝翻身的励志故事啊。在高铁新城崛起之前，如果有人来咨询我房产投资的问题，关于相城区（非自住需求），那是肯定一票否决的，到今天为止也是这样。但是，我会加上一句，高铁新城例外。
在分析高铁新城的价值之前，我们首先要对高铁新城的由来有一个初步的了解。
现代城市规划曾经有一个颇为流行的观点就是“港城分离”，大约20年前，为解决拓展用地不足以及市内交通拥堵问题，国内主要城市纷纷把港口、机场、火车站搬离主城，实现港城分离、站城分离、机城分离。
在这个观念下，港口、机场、火车站都变成纯粹的交通工具，保证人流快进快出，只为中心城区服务，而不需要与当地经济发生联动。所以，不仅苏州北站，全国绝大部分高铁站都只是一个交通工具而已。
近年来，随着“空港经济区”这个概念流行起来，不少城市又重新打量起了这些被分离出去的交通工具，希望赋予其新的经济职能。在此前提下，才有高铁新城的兴起。
空港经济区是指依托大型枢纽机场的综合优势，发展具有明显的航空枢纽指向性的产业集群而在空港周边所形成的经济区，其核心特征表现为传统港区与经济开发区双重功能的统一。空港经济是依托机场优势以及机场对周边地区产生直接或间接的经济影响，促使资本、技术、人力等生产要素在机场周边集聚的一种新型经济形态。
与大家设想可能不太一样，从全国范围内来看，高铁新城的发展现状并不理想，即使是全国客流量最大的广州南站，高铁的商圈也是不温不火。
这与早期的设计思路不无关系。当初的设计理念是这这些高铁站仅做交通工具，人流需要快进快出，所以并没有考虑过如何把庞大的流量沉淀下来的问题。现在要赋予其新的经济职能，自然困难重重。
所以，苏州高铁北站能有今天的初见规模，相城区的有效领导功不可没。除了给高铁北站配备轨交和高架通达市区以外，相城区政府至少还做了以下4个方面的努力，
1、在高铁新城周边导入高新产业。
2、围绕高铁新城的大型商业布局。
3、增加高铁新城的宅地供应。
4、完善居住功能（配备居住所需要的教育、医疗等设施）。
如此一来，人流和客流才会在这个地方沉淀下来，成为新的经济增长点。
除此之外，高铁新城还有2大展望空间：
一个是今年苏州市长提出的要把高铁北站打造成国家级的长三角交通枢纽。
第二个是长三角一体化上升为国家战略对高铁站带来的实质性利好。随着高铁技术的不断发展甚至是超级高铁的出现，未来住在高铁新城，在上海上班将可能成为常态，高铁新城与上海联系的紧密程度甚至会超过昆山花桥。
500公里甚至是800公里以内的通勤范围，高铁的便捷性全无对手，对于工作需要经常出差的商务人士而言，高铁新城的价值也是不言而喻的。
所以，作为原本毫不起眼的一个偏远的高铁站，依靠合理的规划和有效的产业导入，形成如今的规模和未来预期，苏州高铁北站上演了一出漂亮的咸鱼翻身好戏。
最后是太湖新城（包含了吴中太新和吴江太新），每每要谈太湖新城了，就有点气不打一处来的感觉，所谓没有对比就没有伤害，在这里呼吁一下，吴中区、吴江区的各位领导们，你们倒是也看看人家相城区的领导啊，这两年给相城区招来了多少高新技术的实体企业，过一段时间就是一个大型的签约仪式，具体招来了多少家我们小老百姓也不清楚，但是能明显感觉到相城区那个精气神都变了呀。作为21世纪看太湖新城的苏州湾，你们不能让它仅仅停留在宜居的这个层面上吧？
总部经济也好，金融、科研也好，你们倒是把这些企业招过来呀。没有高新产业和高级人才的不断汇入，一个版块何谈长久？
我们只能寄希望于这两个区领导的指导思想是美特斯邦威（不走寻常路），我们筑巢引凤，先把苏州湾建设好，建的美美哒，然后再勾引那些高端企业总部过来啥的，毕竟，这是一个拼颜值的时代么不是。
好在苏州湾这个板块确实天生丽质，从宜居的角度来讲在全苏州也是数一数二，硬件设施建设的也非常不错，与园区都有的一拼。即使以目前的情况来看，也不虞未来会成为死城或者睡城之忧。
在吴江撤县并区之前，它常年是百强县前5左右的位置，实力不俗。苏州湾对于吴江本地中高端改善客户的吸引力甚至要强于园区。即便是现在，从投资的角度出发，在三大潜力板块里，它对于苏州全域范围内投资客的吸引力也明显高于其他2个板块（也可能是因为均价最低）。
总结：
科技城板块目前最成熟，环境较好，教育资源丰富，产城结合，是一个有稳定预期的板块。缺点是偏安一隅，与主城区联系不紧密。与其他两个板块相比，未来的想象空间相对有限，也就是起点最高，天花板最低。
高铁新城本身天赋平平，确依靠后天的努力打了一个漂亮的翻身仗。目前既有高新产业的支持，也有人流客流的导入。本身还有扩建为长三角大型高铁枢纽以及长三角一体化国家战略这两大预期，未来的成长想象空间很大，上限很高，若是这2个预期都能实现，它甚至能够成为苏州除园区外的第二张名片。当然，这中间不确定性也不小。
太湖新城属于天生丽质，三个板块中天赋最高，发展却相对滞后，主要就是在产业引入这一块。好在这里的硬件建设已经成型，苏州最宜居的板块之一是没跑了，将来是否能够有更大的发展，就看后期的产业导入情况了。属于起点高，上限也高，但不确定性也最高的。
这3个板块的共性就是同是苏州的潜力担当，在苏州，除了园区、姑苏、狮山这3个核心资产板块之外，没有可以挑战他们发展潜力的板块了。
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