400-963-9718
热门搜索:  苏州  杭州  昆山  as  
您当前位置:首页>资讯>城市规划>

环上海哪些区域最有潜力?专家解密“上海2035”总体规划

发布日期:2020-07-17 16:09浏览次数:

2018年1月4日,《上海市城市总体规划(2017-2035年)》(以下简称“上海2035”)正式发布!

“上海2035”明确:用18年的时间,把上海努力打造成为卓越的全球城市,令人向往的创新之城、人文之城、生态之城,具有世界影响力的社主义现代化国际大都市。

规划提出,要优化城市空间格局。主动服务“一带一路”建设、长江经济带发展战略,主动融入长三角区域协同发展,推动上海与周边城市协同发展,构建上海大都市圈,打造具有全球影响力的世界级城市群。

努力推动城乡发展一体化,优化本市空间格局,构建由“主城区-新城-新市镇-乡村”组成的城乡体系和“一主、两轴、四翼;多廊、多核、多圈”的空间结构。“一主、两轴、四翼”,即:主城区以中心城为主体,沿黄浦江、延安路-世纪大道两条发展引导核心功能集聚,并强化以虹桥、川沙、宝山、闵行“四翼”的主城片区的支撑,提升主城区功能能级,打造全球城市核心区。“多廊、多核、多圈”,即强化沿江、沪宁、沪湖、沪杭、沿湾等重点发展廊道,完善嘉定、松江、青浦、奉贤、南汇等5个新城综合性节点城市服务功能,培育功能集聚的重点新市镇,构建公共服务设施共享的城镇圈,实施乡村振兴战略,实现区域协同、城乡统筹和空间优化。结合城乡体系和市域空间布局,完善由城市主中心(中央活动区)、城市副中心、地区中心和社区中心四个层次组成的公共活动中心体系。中央活动区包括小陆家嘴、外滩、人民广场、徐家汇等区域。城市副中心共16个,包括9个主城副中心(五角场、真如、花木、宝山、虹桥、莘庄、川沙、金桥、张江)、5个新城中心和金山滨海地区、崇明城桥地区2个核心镇中心。

规划提出,要转变城市发展模式。坚持“底线约束、内涵发展、弹性适应”,探索高密度超大城市可持续发展的新模式。牢牢守住人口规模、建设用地、生态环境、城市安全四条底线。缓解人口快速增长与资源环境紧约束之间的矛盾,严格控制常住人口规模,至2035年常住人口控制在2500万人左右。按照规划建设用地总规模负增长要求,锁定建设用地总量,控制在3200平方公里以内。把生态环境要求作为城市发展的底线和红线,锚固城市生态基底,确保生态用地只增不减。

截止2016年底,上海市常住人口2420万人,建设用地总量3150平方公里。“上海2035”定出的底线,也就意味着未来18年,只有80万人口(每年4.4万人),50平方公里建设用地(不到1个松江新城的面积)的增量

显然,上海主城区和嘉定、松江2个较早开通轨交的新城发展已经饱和,城市规划带动房产升值的红利,在上海已经基本结束,在环上海都市圈尚有那么3-5年的机会。再不抓紧,通过买房步入中产的大门彻底关闭。

其实,买房和打股票一样,即使大盘很稳,不同股票的收益也相差甚远。而赚钱最稳,最吸引人的莫过于一家公司首次公开的股票(IPO),也就是原始股。

原始股的发掘难度是极大的,初期具备IPO属性的地段往往生涩、不起眼,绝大多数人不能完全发现其价值。等多年后变为成熟的建成区,只能花高价,去买那些上市流通股——二手房。

“上海2035”中最具价值的当属以下这张《上海和近沪地区综合交通协调图》,透过这张图,我们更能一窥环上海楼市未来的锦绣“”程!

为了让大家更直观的了解上海大都市圈“多条廊道”的高铁网络布局,小编根据铁总和苏浙沪3省已发布的规划图,绘制了以下《长三角高铁规划图》

长三角地区,历来以南京-上海-杭州-宁波的“Z”字型为主轴,苏南和浙北环杭州湾地区经济最发达的都市都密布在这“Z”字型主轴上,除上海都市圈外,“Z”字型上还有南京都市圈、苏锡常都市圈、杭州都市圈、宁波都市圈等“多心”、“多核”。近年来,随着宁杭高铁、宁启动车的相继开通,“Z”字型变成了“巨”字型(上图蓝色已开通线路),宁杭发展轴和江苏北沿江发展轴逐步兴起。

“上海2035”规划中提出,上海融入长三角的5条廊道:沿江、沪宁、沪湖、沪杭、沿湾,其中只有沪宁、沪杭廊道已建成了高铁,沿线的昆山、嘉善、嘉兴,也是环上海楼市中最早热起来的城市。

而在沿江、沪湖、沿湾这三条新廊道上,目前都已在建或即将开建高铁,并将在未来三年(2019-2021年间)相继开通。它们分别是:

一是沿江廊道(2019年开通沪通铁路,2020年开通南沿江高铁),重点城市是太仓、南通

二是沪湖廊道(2020年开通沪苏湖高铁),重点城市是吴江、湖州;

三是沿湾廊道(2021年开通沪乍杭高铁),重点城市是平湖、海宁!

沿江廊道线路概况

沿江廊道上,在建的项目为沪通铁路(上海—南通,设计时速200-250公里/小时),同时还规划了江苏南沿江城际铁路(上海—江阴—南京,设计时速350公里/小时)。这两条铁路从张家港到太仓段为并线运营,从太仓接入上海,分两期建设一期经太仓南、安亭接入沪宁铁路,进上海站或上海虹桥站,预计2019年通车。二期沿上海S7、G1501高速公路走向,在吴淞口跨越黄浦江,接入上海东站,预计2021年通车。江苏南沿江城际铁路,从张家港西去南京方向,途经江阴、武进、金坛、句容等区县市,预计2020年通车后,将实现苏南地区县县通高铁的目标。

↑沪通铁路规划图

↑江苏南沿江城际铁路规划图

沿江廊道最邻近上海的城市:太仓市

区位分析

离上海最近,最委屈的城市

沪通&南沿江廊道与上海接壤的城市是太仓市。环顾上海周边,距离上海市中心人民广场直径在40公里以内的异地城市只有1个,那就是太仓!它比昆山市中心到上海人民广场还要近10公里,而相比上海远郊的临港新城(到龙阳路60公里)、金山新城(到上海南站55公里)、崇明新城(到汶水路100公里)到上海市中心的距离则要近太多。

然而,在与上海陆上接壤的5个县市中,最委屈的也是距离上海最近的太仓,只有40公里,却被交通阻隔。花桥因为轨交11号线,是整个上海的花桥;嘉善因为有高铁,打着“虹桥下一站”的旗号,也成了整个上海的嘉善(事实上嘉善到上海人民广场的距离90公里,比太仓远了一倍多,与上海人民广场到苏州市中心的距离相当),目前的太仓不沾地铁,也暂未通高铁,所以只能是宝山、嘉定的太仓。而太仓的规划也正是这样做的,紧贴着环沪一线,一个科教新城、一个浏河,一个挨着嘉定,一个挨着宝山,努力前进着。

交通利好

公交同城化已实现,未来直通上海4大火车站

太仓目前有5条城际公交快线,浏河-美兰湖、港区-美兰湖、鹿河-美兰湖、太仓-嘉定北、沙溪-嘉定西与上海轨交7号线、11号线无缝接驳,可使用沪苏两地的交通卡。从浏河到7号线美兰湖车程30分钟,从太仓市中心到11号线嘉定北站车程20分钟,嘉定北与上海轨交对接的末班车最晚运营至23:05,应该说,沪太两地早已实现了公交同城化。

而真正让太仓飞起来,成为跟昆山、嘉善一样的环上海“高铁”新城,最快明年就可以实现了!2019年沪通铁路一期工程开通,太仓可通过安亭联络线,先接入上海站(静安区)、上海虹桥站,取得和昆山一样的区位优势;待到2021年,沪通铁路二期开通后,太仓可以直达上海北站(宝山杨行)和上海东站(浦东机场);届时,环沪诸城中,唯太仓可以有直达上海东(浦东)、西(虹桥)、北(宝山)、中(静安)4个方向,相比昆山、嘉善只能到达上海虹桥,抑或昆山-上海站、嘉善-上海南2个方向,太仓未来往上海方向的通达覆盖面更高。

更值得一提的是,从“上海2035”规划图上我们可以看出,太仓扼守南沿江廊道(直达常州、南京)、北沿江(直连扬州、泰州)、沪通廊道(南通、苏北、山东半岛一线牵)和沪崇启廊道(上海市区到崇明、启东、海门都必经太仓),4条廊道在此交汇,环顾与上海陆上接壤的太仓、昆山、吴江、嘉善、平湖5县市,当属太仓最牛!

尤其是全新的上海东站,就是想盘活浦东沿海自贸区和北上海港口群的活力,太仓正是北上海沿江、沿海发展廊道上的“出沪第一站”未来太仓很可能领衔环上海!

热点板块

①太仓高铁站周边

“北上海第一站”,未来20分钟通静安达虹桥

沪通铁路在太仓设有太仓、太仓南站2个客站。太仓站将是沪通铁路沿线第一客流大站,预计停靠车次将与现状昆山南站不相上下,从该站到上海虹桥及上海站的车程预计在20分钟左右,票价根据列车等级(D、G)不同,预计在18-30元之间。该站位于太仓市中心与浏河镇之间,到两边核心区车程都在10分钟左右,距离该站不远处的碧桂园太仓高铁站项目,售价17500元/平方米,同时距离该项目仅两个路口的太仓朝阳路客运站,每20分钟就有一趟对接11号线嘉定北的城际快线,20分钟车程即可抵达,完全可以做到“白天在上海市区上班,晚上返回太仓居住”。

②浏河镇

郑和下西洋从这里出发,30分钟无缝接轨美兰湖

而在太仓高铁站东侧,当年郑和下西洋的起锚地、万里长江“江尾海头第一镇”浏河的碧桂园项目,均价14000元/平方米,相比与上海几乎等距离的昆山花桥,这里的房价便宜了将近一半。而浏河30分钟公交车程无缝接驳上海1号线富锦路、7号线美兰湖、11号线嘉定北这三条干线轨交的起点站,也使得浏河早就成为北上海,尤其是宝山、嘉定市民“以时间换空间”改善居住和养老度假的理想置业之地。

③太仓港区

苏州的“外高桥保税区”,房价11000元/㎡起

太仓高铁站周边另一块价值洼地,要属太仓港区了。可别小看了太仓港,它是万里长江内河第一大港,江苏省第一大港,中国第六大港,相当于整个苏州市的“外高桥保税区”板块。规划从苏州园区-昆山-太仓高铁站-太仓港区的市域轨交S2线,以及从上海美兰湖-浏河-太仓港区的有轨电车都通达这里。目前,从太仓港区直达上海7号线美兰湖的城际快线,每天有12个班次往返,基本上每小时就有1班车,车程50分钟,非常适合上海老年人来此居住。碧桂园太仓港区项目,均价仅11000元/平方米,未来苏州S2线通车后,从这里出发,1小时内可达包括上海、苏州、昆山、太仓四城,发展潜力不言而喻。

④太仓南站周边

太仓的“联洋国际社区”,房价破20000元/㎡

太仓南站位于太仓城南与上海嘉定区交界处,由于该站处在沪通铁路太仓-安亭联络线上,只能通往上海虹桥站及上海站方向,且与上海、太仓站都距离过近,预计将来只有为数不多的D车停靠(可参照沪宁城际上南翔北、安亭北等客流小站);但该站规划引入苏州-昆山-太仓的市域轨交S1支线和上海嘉定有轨电车,这里的项目聚集了太仓最好的实验小学和高中,相当于太仓的“联洋国际社区”,又是全太仓最靠近上海轨交最近的地方(从太仓南站到嘉定西站直线距离仅8公里),该区域绿地的项目房价已达到2万元/平米。

沿江廊道最大受益城市:南通市

区位分析

万众期待“难通”变“南通”

长期以来,南通最大弊端是封闭,城市名曰“南通”,实为“难通”、“南不通”。从地理上来说,南通南面是长江,北面是大海,东面也是大海,与整个苏南几乎呈隔断之势。2008年之前,从南通去上海和苏南还必须要坐轮渡。直至今日,南通依然没有南向的铁路,坐火车去上海,要绕道南京。与苏南连通的唯一路径也只有一座苏通大桥,该桥也因此被评为中国最堵的跨江大桥,据说黄金周客流高峰时,过一个桥需要5个小时。

然而,2019年,随着沪通铁路的开通,南通将实现真正意义的“南通”!

南通地级市辖4区5县(市)730万人口,空间上的隔断和经济上小城大县模式,让本地需求足够旺盛。2019年,会开通直达上海站及上海虹桥站2个方向的高铁,从上海到南通的铁路里程仅137公里,D车票价仅需约42元(比去崇明岛的过桥费还低),全程不超过1小时,而沪通铁路沿途经过的太仓、常熟、张家港等城市,都是长期雄踞中国百强县市榜TOP10的城市,是中国县域经济最发达的地区,有那么多发达县市组成的“沪通1小时生活圈”,当前房价最低一端的正是南通。

笔者认为,2019年以后的南通,将不再是730万本地人的南通,她更能承接来自南面上海、苏州的刚需人口导入和产业转移,成为至少影响沪、苏、通三地5000万常住人口的“北上海”门户城市。

城市印象

其实,南通的经济底子并不差,2016年全市GDP总量达到了6768亿元,全国排名第21位,超过了沈阳、济南、西安、哈尔滨等一众副省级的省会城市,在江苏省,仅次于苏州、南京和无锡,排名第四,同时也是苏北地区No.1。而其9.3%的经济增速也是领跑整个江苏

南通的优势是基础教育,启东中学长期以来都是与黄冈中学并驾齐驱的学校。但是,长期以来,南通的人口流失率非常高,只要是考出去的大学生,当然还有通州、海门、启东的“建筑大军”,走出南通,十有八九都奔大上海去了,基本上都不会回来了。

很多年以来,南通都一直是一座完全自嗨的城市,不管是经济,还是房地产。同苏州一样,在2013年前后,南通房地产进入了数年的冰冻期,2016年的行情到来之后,价格迅速从7000涨到了14000元/平米,南通库存被消化一空。政府开始限价,却不限购,最终导致全民的集体癫狂。

2017年12月,我们在南通考察,基本上都是本地人在抢房,而且很多热门项目还要携全款,一开盘就是秒光的节奏,这已经不是什么新鲜事了。

热点板块

①港闸区

南通的“大虹桥板块”

南通4区中,最靠近未来沪通铁路乃至整个北沿江高铁(上海-南通-泰州-扬州-南京)以及沿海高铁(上海-南通-盐城-连云港-青岛)的南通西站枢纽的是港闸区类似于南通的“大虹桥板块”。港闸区也是仅次于市中心崇川区的南通第二大商圈,华润万象城、百盛、三甲医院、南通理工学院,现状宁启铁路动车始发站南通站都位于该区,此地距离南通石化工业集中区域相距30公里以上,环境方面没有问题。

在南通市已开工兴建的地铁1号线,距南通西站在4站以内(地铁车程不超过10分钟)的,有万科、恒大、招商等品牌开发商的诸多楼盘在售,均价12000-15000元/平米之间。这个区域应该是投资南通未来的第一选择。

②开发区

南通的“莘庄板块”

位于苏通大桥北桥头堡位置的南通市开发区,则是总长35公里的南通地铁1号线的另外一端,也是自驾车从上海、苏州进入南通最先到达的门户区域,类似于南通的“莘庄板块”,这一区块同样也是万科、绿地、恒大、碧桂园、世茂、中南、中港等品牌开发商云集,房价从9000元/平米起步。(以上内容源自第一地产在线

近上海最大受益区域:崇明岛

《上海市城市总体规划(2017-2035年)》虽然文字太多,但是这5张图,你必须要看:

01

上海市域空间结构图

上海6个发展廊道,崇明占了三分之一!

崇明城桥镇地区核心镇发展廊道

长兴镇+陈家镇双中心镇发展廊道

02

上海和近沪地区战略协调区图

崇明、宝山、启东、海永协同发展,构建长江口战略协同区

崇明、宝山、启东、海永协同发展,共同推动崇明世界级生态岛建设, 成为辐射带动内陆地区发展的战略空间。重点优化长江口地区产业布局,严格保护 沿江各市水源地,推进沿江自然保护区与生态廊道建设。

03

上海市域生态基底结构图

崇明生态走廊+崇明生态保育区,“一廊一区”构建崇明生态基底

以崇明宽度 1000 米以上的放射状、 通畅性生态走廊,集聚林地、水系等生态要素,增加公园、绿道等休闲空间,构建 市域生态骨架。

围绕崇明生态保育区,加强各类生态要素的融合发展,促进永久基本农田集中 连片建设,形成由水脉、农田、林网组成的复合生态空间。

04

上海市域城镇空间(开发边界)规划图

崇明区土地利用规划方案,严控建设用地,划定城市开发边界

05

上海市域风貌分区图

唯一独立命名的风貌区,崇明三岛风貌区

崇明三岛风貌区依托崇明世界级生态岛建设,打造独有的世界级生态岛风貌


免责声明:本文来源网络,仅供参考,不代表房汇通的观点和立场。如涉及版权等问题,请告知我们删除。(400-963-9718)
免责声明    联系我们    关于我们   
Copyright © 2020 fanghuitong.cn . All Rights Reserved

沪公网安备 31011302006136号

     网络经营许可证     沪ICP备20015645号