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为什么楼市越涨越调,越调越涨?

发布日期:2021-02-27 14:57浏览次数:

从数据上看,楼市似乎又陷入了越调越涨的怪圈。

中原地产数据显示,自2021年1月至2月中旬,各地房地产调控累计高达62次。其中,1月份达42次,2月份半个月达20次。

然而在这种高频次调控下,楼市反而更热了,无论是上涨面还是上涨幅度,都有扩大之势。

据国家统计局公布的1月份70城房价数据显示,2021年1月,70大中城市中有53城新建商品住宅价格环比上涨,去年12月为42城,增加11城。

若把数据再往前拉,会发现自11月触底后,一手住宅价格环比上涨的城市数量也出现明显的连续性增长。

1月份,环比房价除了上涨面在扩大外,涨幅也比上个月更猛了。

数据显示,1月各线城市商品住宅销售价格环比涨幅有所扩大。其中,4个一线城市一手房和二手房住宅销售价格分别环比上涨0.6%、1.3%,涨幅比12月分别扩大0.3、0.7个百分点;31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%,涨幅比12月均扩大0.3个百分点;35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.2%和0.3%,涨幅比12月均扩大0.1个百分点。

环比数据反映的是市场短期内的冷热变化,而1月份楼市环比数据的全面走强,也意味着楼市比去年底更热了。

那么,为什么会这样呢?这种局面又是否会持续呢?

其实,“越调越涨”的印象,某种程度上是一种认知偏差,犯了以点概面。

首先,调控措施虽然很密集,但主要集中在一线及强二线城市,如深圳、杭州等,这些城市有的确实是越调越涨,但这种级别的城市数量其实是很少的,在70城中的占比也不大。即便是统计范围内70城,也仅占661个市(直辖市4个、地级市283个、县级市374个)的10.6%。

但现实中,媒体密集的宣传也都是盯着这些热点城市的调控,大家注意力自然而然也被聚焦到了调控上面来,进而造成一种整体市场调控全面升级的误解。

其次,调控措施看似数量不少,但除深圳等个别城市,大多数措施的力道还是相对温柔的。所以,调控措施看似不少,比如中原地产数据显示,2020年全国房地产调控政策的频次更是高达489次,但市场感受的真实压力并没有想象的那么大。

第二个问题,这种翻暖的局面会持续么?大概率会

可观的现实大逻辑有两个:

一是,于地方而言,对土地财政的依赖、稳增长的压力是无法回避的现实。

地方经济和收入是有多依赖房地产呢?下面两张图很能说明问题。

先看土地财政,自此轮调控以来,土地收入占当年一般预算收入(不含土地收入)是一路走高,到2020年占比更是高达46%,创14年来新高。

当然,2020年的高占比有分母下降的因素在里面(疫情导致一般预算收入下降),但长期趋势的走高,还是很能说明一定问题的。

另一方面,虽然我们现在在强调内需、内循环,但并不意味着就会让固定投资——这台长期以来拉动经济的大马力发动机降档。

值得一提的是,此轮大调控以来,房地产开发投资在固投中的占比也是一路走高。

2020为了稳经济、稳增长,国家发行了1万亿的特别国债、并增加赤字率,代价就是政府攀升的杠杆率。

那么,2021年又该靠什么稳增长呢?

国内疫情较于国外虽说控制的很好,但局势仍不明朗,完全交给“无形之手”不现实,但政府继续大规模发债也不现实,意味着杠杆率会继续攀升,进而降低政府抵挡未来风险的韧性。

所以,权衡来权衡去,最后能挑大梁的还是只有房地产,加杠杆的重任也将由政府转移给居民。

于上面而言,为保持楼市整体平衡,板块轮动依然很有必要。

过去几年,我们一直在说,楼市不再铁板一块、马太效应、板块分化严重。在市场逻辑下确实是这样的,因为出于规避风险和逐利本性,在大环境风险增大时,只会进一步抱团基本面优质的城市楼市。这也是自2020年年中以来,一线及强二线城市楼市炙手可热的原因。

但在上面看来,全国楼市是一盘棋,任由这种分化、失衡持续下去,后果恐将引发楼市系统性风险,所以很有必要推动板块轮动,做到雨露均沾。

自去年年中以来,对大热的一线及强二线城市加大调控,目的有二,一是及时冷却防止虚热和放大泡沫;二是把“水”挤向其他板块。

所以,2020年那些比较冷的楼市板块和区域,有可能在2021年否极泰来、咸鱼翻身。

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